征收中的公房承租人、共同居住人究竟該如何補償?

征收中的公房承租人、共同居住人究竟該如何補償?

導讀:公房承租人的征收補償原本不是一個特殊的問題。在原《城市房屋拆遷管理條例》中對此是有明文規定的。然而到瞭2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》施行時,補償對象卻“縮減”成瞭被征收房屋的所有權人這一類人,公房承租人的概念在新規中再也找不著瞭。那麼,實踐中依然存在的公房承租人在面臨征收時的補償權益究竟能否保障呢?具體又有一個什麼樣的適用標準呢?

對此,在明律師認為,590號令取消“公房承租人”的概念是從發展的角度考慮的,畢竟隨著時間的推移,公房承租人這一主體將逐漸不復存在,這是與房地產市場化相一致的。在590號令施行前,大量的公房已經由其承租人購買而成為私房,因此這一問題的普遍性有所降低。即便如此,公房承租人在一些地方仍然現實存在,其面臨征收時的補償權益問題仍是不容忽視的。

征收中的公房承租人、共同居住人究竟該如何補償?

《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》就為這一問題的解決提供瞭詳實的依據。其第51條規定,公有房屋承租人,是指執行政府規定租金標準、與公有房屋產權人或者管理人建立租賃關系的個人和單位。這類人,和被征收房屋的所有權人一樣,在征收中享有依法獲取補償的權利。

具體的計算標準是這樣的:征收執行政府規定租金標準的公有出租居住房屋,被征收人(公房房屋產權人)選擇貨幣補償的,租賃關系終止,對被征收人的補償金額計算公式為:評估價格 × 20%;對公有房屋承租人的補償金額計算公式為:評估價格 × 80% + 價格補貼 。據此,補償款的基本計算標準與一般情形無異,隻是在房屋產權人和承租人之間進行合理分配,產權人拿二,承租人拿八,補貼則給予對房屋實際占有、使用的承租人,以解決承租人未來的住房問題。

再看產權調換的情況。此時,由被征收人負責安置公有房屋承租人,租賃關系繼續保持。對被征收人的補償金額計算公式為:評估價格 + 價格補貼 。實踐中,這種情況是比較少見的,不過其處理方法也較為簡略易懂。承租人不受影響,由被征收人出面解決補償安置問題,同樣保障瞭承租人的居住權利。

另外需要指出的是,公房承租人與被征收人一樣,享有對征收決定、征收補償決定依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利。在征收補償方案的擬訂和論證環節,公房承租人同樣享有對公佈的方案初稿提出意見,參與聽證的權利。

征收中的公房承租人、共同居住人究竟該如何補償?

最後再補充一個概念,即共同居住人的安置問題。共同居住人,是指作出房屋征收決定時,在被征收房屋處具有常住戶口,並實際居住生活一年以上,且在本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。這類人不是征收補償對象,換言之,征收補償依據的是面積而不是人頭。《細則》第44條明確規定,征收居住房屋的,被征收人取得貨幣補償款、產權調換房屋後,應當負責安置房屋使用人;公有房屋承租人所得的貨幣補償款、產權調換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有。對於人口較多導致人均居住面積不足的,可以按增加保障補貼的辦法在補償總額中予以適當提升。

居住困難的被征收人、公有房屋承租人應當向所在區(縣)住房保障機構提出居住困難審核申請,並提供相關證明材料。實踐中,一些地方存在沒申請就不保障的問題,從嚴格的意義上講這是不太合乎行政合理性原則的。

在明律師最後想提示大傢的是,盡管公有房屋承租人的補償權益在許多地方政府規章中得以確定,但在實際操作中仍然存在較多的問題和爭議,法條與現實之間的差距仍舊巨大。牢固樹立權利意識,及時咨詢專業法律建議,是每位公房承租人需要牢記的。

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