成都調控升級!土耳其崩盤!中國房價還守得住嗎?

摘要:泡沫不能繼續搞太大,也不能主動搞破(歡迎關註杠桿遊戲)

成都調控升級!土耳其崩盤!中國房價還守得住嗎?

撰文|桿姐&編輯|雯雯

3月22日晚上,成都加碼瞭調控。

這也不是啥新聞,因為上周五,桿姐就知道瞭。我也不是神機妙算,住建部給的提示。

前幾天領導去督導瞭。

成都調控升級!土耳其崩盤!中國房價還守得住嗎?

同時國外傳來消息,土耳其崩盤,金融市場腥風血雨!

一眾欠發達國傢突然加息。可以理解,如果不加息,泡沫繼續擴大肯定爆倉;主動加息,很多國傢經濟韌性不足,提前也會爆。如土耳其。

總的來說,全球大放水,報應開始瞭。

成都加碼調控,土耳其爆倉,兩件完全不沾邊的事情,這有啥聯系?杠桿地產今天要把這個邏輯給桿友們理一理,一些數據很有意思,背後隱秘的邏輯。

同時,談點我的淺見和樓市策略。

成都調控升級!土耳其崩盤!中國房價還守得住嗎?

1、“房地產衛國戰爭”進入高潮

2020年,全球房價漲幅創下近年來最高,這是放水的代價。此前,杠桿地產分析過。

有意思的是,2020年,剛好土耳其房價漲幅拿下全球第一。

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而一向房價漲幅喜人的我國,2020年房價總體漲幅,竟然“跑輸”很多國傢。如上圖。

為什麼呈現出這樣的情況?

經歷過數輪全球經濟和金融危機後,我們深刻洞見到經濟不好全球放水,然後股市或樓市大漲。

但最終,美國都要回歸正常貨幣政策,一旦美國加息,全球資本回流美國,很多國傢的股市、樓市就面臨崩盤。

我國房價總體已經很高,和收入比起來就更高,所以泡沫不能繼續吹更大。如果繼續吹,下一步貨幣政策回歸正常時,全球資本用腳投票,我們總不可能長期自娛自樂。

而且這樣“樂”下去,真正的底層和剛需,那就更慘。

可2020年經濟有壓力,不放水也不可能。怎麼辦?

阻止資金過多流入房地產。

2020年的金融、貨幣政策主要是精準手術,但即便如此,一些熱錢依舊進入瞭樓市和部分城市。

比如消費貸,比如經營貸,比如小微貸款。

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深圳就是最典型代表。2020年下半年開始,房地產局部苗頭開始瞭。不隻是深圳、杭州、上海、廣州都一樣。

於是從深圳開始,加碼調控。

2021年一開始,樓市就拉開“嚴打”序幕,之前杠桿地產寫過。

近期浙江、廣東、北京、上海等,都在追查經營貸等違規貸款。當然也不可能挨個追查,有些大概隻是做做樣子。

同時,上海學區房也在做大調整。

在此之前,住建部到北京、上海、深圳、江蘇等地督導房地產。但凡督導過的地方,調控必然加碼。

除瞭住建部,央行、銀保監系統都有很多表述或動作。

監管對風險的擔憂超過一般人。

一場防范樓市泡沫、金融泡沫破裂的戰爭打響。

理解這個邏輯,也就明白,2021年房子總體來說,真不是用來漲的。

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所以,兩會剛一結束,躁動的成都、西安又被住建部督導。這兩個城市很喜歡操盤,現在成都被迫加碼調控。

那麼接下來,看西安的瞭。

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2、成都調控後果,西安跟嗎?

關於成都調控為什麼升級,杠桿地產有兩個數據。

我們先看第一個,我國統計局的,統計的是各大城市市轄區的,不包括縣。

成都2020年二手房漲幅雖然不是全國第一,但是和第一差距不大。

成都調控升級!土耳其崩盤!中國房價還守得住嗎?

當然我們知道,成都二手房的均價總體還是1萬多塊,但是天府幾街附近,以及一些不錯的盤、學區房,二手房確實是3萬+/平米的,甚至4萬及更貴/平米的也有。

因為二圈的區,拉低瞭整個市轄區的房價。杠桿地產成都好朋友有買二圈及附近的,確實隻有1萬出頭。

我們接著看市場機構數據,下圖是CRIC(特此感謝)的統計。

成都的排名,杠桿地產就不念出來瞭。

很多朋友大概好奇,深圳、杭州等呢?很簡單,限價。

成都調控升級!土耳其崩盤!中國房價還守得住嗎?

數據來源|CRIC(特此感謝)

成都不限嗎?也限,不過這2年,地價拉高後,整體是放松瞭,得讓開發商有賺,然後有人接盤,遊戲才能運轉。

所以,成都新房的總體價格上去得比較快。

我一直和朋友說,如果看均價,成都總體房價依舊不算很高,因為東西北區域,特別是二圈的區,尚有大量1萬多/平米單價的房子,所以剛需咬咬牙在成都還是能上車。

正如此次調控,成都所言:

持續保持生活成本競爭力,建設高品質生活宜居地,增強居民幸福感和獲得感……

當然話說回來,中西部除瞭武漢2萬上下/平米的均價,其他熱點城市成都、西安、重慶、鄭州、長沙其實都是1萬多/平米,本質差距不大,都還是中西部水平,拿到東部就是發達縣級城市水平。

成都調控升級!土耳其崩盤!中國房價還守得住嗎?

數據來源|NUMNEO(特此感謝)

如上圖,中西部較大城市買房相對還是比較容易的。

成都調控加碼的細節杠桿地產覺得沒必要分析,因為分析已經夠多,我也不想說該買還是不該買。

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我隻想說,給瞭剛需機會,重點是對投機表明一個態度。至於說:

根據規劃,未來五年成都新增租賃住房30萬套,2021年新增租賃住房不少於6萬套,其中新建、改建租賃住房不少於4萬套。

如果很多是拿著商品住宅的供地,開發商配建免費移交,真是一箭三雕:租賃住房也修瞭;還不花錢;穩地價也實現瞭。

總的來說,誠意的調控應該是中心城區增加供地,三圈縣級行政區通勤畢竟不太可能,且太貴、太累。

至於西安,升級調控,杠桿地產覺得隻是時間問題。

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3、2021樓市策略

桿友有沒有感覺,時間好像回到瞭2016、2017年。

那會也是放水多瞭,全球也都有壓力,然後美國開始加息……

所以,大漲?

故事本來的敘事,本不會有多少變化。不過,2021年,如杠桿地產第一部分分析的,“房地產衛國戰爭”進入高潮,我們不能輸。

泡沫首先不能繼續搞太大,其次也不能主動搞破。也就是說,房價是要守住的,不能搞破,也不能沖沖沖。

因此,我的建議是:

第一,對於剛需來說,沒房子總要買的。不要看什麼調控,該買就買。利息未來增加可能,LPR(貸款市場報價利率)調整沒辦法,該加時會加。

不過我不認為是2021年。但是房貸加點,可以變化,這不過是央行一個文件的事兒。

成都調控升級!土耳其崩盤!中國房價還守得住嗎?

圖表來源|首創證券(特此感謝)

如上圖,房貸利率確實有慢慢在漲的趨勢。所以,見下文第五點。

第二,核心城市,買2套不多。起碼可以買一個安心。

第三,學區房要看具體城市,該買早點買。

第四,買學區房要衷於初心,更多真實目的,投資目的我覺得要謹慎。當然具體要看城市和政策。

第五,投資太多房子就要慎重瞭。比如上文所述,利率是個問題,還有投資回報問題。

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圖表來源|國信證券(特此感謝)

錢去瞭哪裡,是關鍵。上圖很明顯,很多朋友自己也有體會。

適當分散投資吧,這是杠桿地產的最大建議。

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