深度:被蛋殼困住的打工人,與被拉出水面的偽長租公寓模式

過去兩年多逍遙收租的時候,業主陳先生從未料到會發生今日鬧心之事。

2018年1月底,風口上的蛋殼公寓殺入廣州。在此前,蛋殼已強勢進入天津、武漢、北京、深圳等七個一線和新一線城市,短短三年在全國佈局8萬間房,完成兩輪融資。

正是那年7月,陳先生將剛給父母“賣一買一”購入的二手房交給蛋殼管理,“當時的市場租金可能是4500元,但蛋殼給到5000元”。

不過到瞭今年,當前該樓盤同樣面積的放租房源租金介於4300元至4500元之間。即便陳先生同意降租到4800元,蛋殼仍然是虧損的。

這一場看上去虧錢的遊戲,蛋殼樂在其中。為爭奪市場份額,蛋殼瘋狂補貼用戶,平均每一套新增房源的成本,需要12-20個月後才能收回。僅2017年到2019年,其寓運營房間數暴漲近30倍。

近日,曝欠薪欠款欠房租,遭到租客業主集體維權的蛋殼公寓,一度股價暴跌,但近兩日股價又接連升逾70%。

這傢國內赴美上市的“長租公寓第二股”,在負面纏身之際,公開回應“沒有破產不會跑路”,更在今日凌晨回應租客,付款方式將暫時由預付款改為住滿一個月後再付款。

深度:被蛋殼困住的打工人,與被拉出水面的偽長租公寓模式

但已經斷網近半月,遲遲未收到當月租金的業主,已經迫不及待要與蛋殼解約。全國逾40萬間房,逾百萬用戶,海量的訴求或仍將繼續壓癱蛋殼的正常運營。

就像一陣龍卷風。長租公寓在爆紅兩三年後,紛紛從風口墜地。

比起半年前“長租公寓第一股”青客公寓的危機,這一次深陷拖欠工程款,工人工資,與10萬業主、逾百萬租客及微眾銀行之間資金風波的蛋殼公寓,更讓公眾和政府看到危機。

近日,重慶、深圳 、西安、杭州、成市等城市已緊急下發通知,試圖堵住長租公寓的監管漏洞。這一場被吹爆的長租公寓風,未來去向令人深思。

深度:被蛋殼困住的打工人,與被拉出水面的偽長租公寓模式

蛋殼公寓室內

有傢不能進的房東和租客

11月17日晚上11點,掛斷業主的電話後,白領小徐長舒一口氣,“暫時不會被房東趕出傢門瞭”。

此前一晚,房東輾轉找到他,語氣強硬通知他次日搬離,“否則斷水斷電”。17日晚上9點半,小徐和房東溝通瞭一個多小時,終於等到房東承諾“寬限兩周,兩周內看市場情況再做決定”。

同一時段,傢住廣州海珠區的白領陳先生,再次前往自傢位於寶崗大道的房子尋找租客,再次無功而返。此前一天,他已兩次回傢敲門,無人應答,隻好在門口貼紙條,亦未獲回應。

按照2018年7月與蛋殼所簽的協議,陳先生本該在11月12日收到蛋殼公寓支付的當月租金4800元,但延遲至今日,相應租金仍未到賬。

“客服讓我聯系租客,由租客退租,然後同時與蛋殼解約”。多次向蛋殼客服催租無果後,陳先生不再寄望蛋殼,咨詢律師後,他通過蛋殼預約看房,約定這周五前往自傢房子租房看房,試圖以此找到租客,處理解約事宜。

身在杭州工作的伍女士,和陳先生一樣焦慮。去年9月,她將位於廣州珠江新城的房子委托給蛋殼,簽瞭5年協議,“今年春節前租金可以準時到”。

疫情期間,蛋殼找到她,讓她響應免租要求,“我月供1萬多元,沒瞭租金來源怎麼供?”伍女士拒絕免租。後來蛋殼出現拖欠房租時,伍女士一度通過法律途徑追索房租。

“今年10月起,蛋殼又開始遲交租金,在11月13日,蛋殼的賬戶已被凍結”。伍女士當前處於免租期,“這期間解約屬於業主違約”。她輾轉找到租客,三名租客中隻有一名願意和她接觸,均拒絕搬離她的房子。

伍女士一直活躍在蛋殼業主群裡關註蛋殼的事態進展,“等過瞭免租期仍沒收到蛋殼的租金,我就報警將租客清走解約”。

不少業主和租客趕到蛋殼各地的總部或北京總部討說法。在11月17日,一名業主在群裡分享她前去蛋殼北京總部“維權”的經歷:上午10點,門口至少排瞭300人,我直接上瞭2樓排隊,隻有20多人,用時20分鐘左右排到我,進去後有40多名工作人員每人分配兩位給瞭解情況,並根據個人情況給出解決方案。

高收低出,入不敷出的租賃圈

2018年1月底,風口上的蛋殼公寓殺入廣州,開始前期籌備工作。在此前,蛋殼已強勢進入天津、武漢、南京、北京、深圳、上海、杭州等七個一線和新一線城市,短短三年在全國佈局8萬間房,完成兩輪融資。

在2018年4月於海珠區琶洲威斯汀酒店舉行的“蛋殼公寓第八城廣州開城啟動儀式”上,廣州市海珠區發展和改革局、海珠區來穗人員服務管理局、海珠區招商辦公室等機構都派出人員出席。彼時,蛋殼公寓聯合創始人兼副總裁沈鎮慶高調宣佈,蛋殼在廣州啟動籌備以來的68天裡,平均每天擴展7.4套房,不到三個月已管理500間房。按照蛋殼當時目標,蛋殼廣州當年目標是拓展到1萬間房。

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2018年4月蛋殼公寓廣州開城活動現場

正是那年7月,陳先生將剛給父母“賣一買一”購入的二手房交給蛋殼管理。這是一套82平方米的電梯兩房,沒有傢具傢電,“當時的市場租金可能是4500元,但蛋殼給到5000元”。租入陳先生的房子後,蛋殼在客廳砌墻將兩房隔成三房,重新粉刷,配置床和簡單的傢私傢電。

深度:被蛋殼困住的打工人,與被拉出水面的偽長租公寓模式

被隔斷,客廳無法采光的蛋殼公寓室內

在租約為五年的合同中,陳先生和蛋殼約定,第二年漲租至5150元,第三年漲租至5300元,如此類推。同時,第一年有55天的免租期,第二年有35天的免租期,第三年以後每年有30天的免租期。

如果沒有疫情及近段時間蛋殼爆發的危機,陳先生將是個快樂的“甩手”房東。

今年二三月份,蛋殼和陳先生協商減租,陳先生不同意。一直到7月份,由於市場上空置的房源增多,蛋殼再次協商減租,陳先生同意將已漲至5300元的月租降至4800元。

即便這樣,這筆租金仍然高於市場價。南都記者從貝殼找房發現,當前該樓盤同樣面積的放租房源租金介於4300元至4500元之間。

在陳先生看來,即便蛋殼將房子隔成三間房出租,降租到4800元,仍然是虧損的。“我從他們的app找我傢的房源,有一間租1300多元,有兩間租1400多元,另外每間再收200多元的管理費和維護費,大約恰好與給我的租金持平”。疫情期間,當中有間房甚至降租到900多元。

蛋殼創立五年負債逾90億元

從蛋殼官網可見,當前蛋殼在全國擁有超40萬間房,服務於超100萬的用戶,行業品牌滿意度自詡NO1。

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從寂寂無名創立,到一飛沖天,蛋殼公寓隻用瞭兩三年。

2015年1月,紫梧桐(北京)資產管理有限公司正式成立,當年5月,蛋殼公寓1.0系列產品發佈,一年後,蛋殼進入深圳,宣佈開啟全國佈局戰略。此後先後獲得八輪融資,投資方包括螞蟻金服、開物華登、優客工場、愉悅資本、華人文化、高榕資本、酉金資本、元璟資本、CMC資本、貝塔斯曼亞洲投資基金、Tiger Global Management、春華資本等等。

深度:被蛋殼困住的打工人,與被拉出水面的偽長租公寓模式

“(蛋殼)為瞭擴大房源量,盲目高租收房,這個商業模式是有問題的”。廣東省公寓管理協會會長、廣州市房地產租賃協會會長劉昕表示,蛋殼進入廣州以前,協會裡的一傢長租公寓公司在海珠區光大花園等商品房小區管理幾百套房(分散式公寓),但自蛋殼、自如進入後,普遍給到高於市場價12%以上的租金,房東由此紛紛解約改簽蛋殼、自如,該長租公寓公司被迫退守城中村市場。

與此同時,彼時的蛋殼為擴張規模,高薪向同行挖角。據悉,負責收房業務的職位,月薪最高時可達四五萬元;在畢業季等租賃旺季,出房管傢月入2萬也相對普遍。

高拿房成本及高人力成本等之下,蛋殼連年虧損。

根據蛋殼公寓發佈的財報顯示,2017年,蛋殼營收6.57億元,凈虧損2.72億元;2018年營收26.75億元,虧損13.7億元;2019年營收71.29億元,虧損34.47億元;2020年第一季度虧損12.31億元,累計已虧損63.2億元。

截至2020年一季度,蛋殼手持現金及現金等價物為8.26億元,總負債達90.27億元,資產負債率高達97.06%。

“這種模式早晚得崩,疫情隻是個加速器”。劉昕分析認為,自如有貝殼找房做後援,而蛋殼上市就趕上融資困難,創始人兼CEO高靖被控制,“我們同行也都希望他們(蛋殼)能挺過來。

劉昕稱,當前廣東省公寓管理協會,廣州市公寓管理協會分別有300多傢、120多傢公司,鮮見采用蛋殼和自如模式的公司,“今年雖然日子不好過,但比起電影、酒店等行業,長租公寓行業還是相對好多瞭”。他認為,目前長租公寓行業已挺過艱難時期,逐漸向好。

蛋殼12小時新增327宗投訴

不過,蛋殼的危機或許才剛剛開始。

在廣州市海珠區第三金碧花園的一間蛋殼公寓,剛搬進來滿一個月的租客王萌(化名),正在試圖找接盤的租客。

“10月16日簽約的時候,我就和管傢開玩笑說,‘你們讓我向銀行貸款來付租金,很不保險,到時不會真的跑路不管我們吧’”。真是一語成戕。從11月4日傍晚六七點開始,蛋殼的網絡就斷瞭,迄今仍未修復。

在蛋殼的多個維權群中,不少租客吐槽“生活太悲催瞭”,“都不想回傢瞭”:“在傢點開個視頻都心在滴血”,“抖音都不刷瞭”,“淘寶也不刷瞭”。

王萌所租的房子原本是三房兩衛,蛋殼將客廳隔斷,間成瞭四房兩衛,“廳裡是沒有窗或陽臺的,白天都要亮燈”。她租的是其中一間小房間,租金不包水電1390元,還有大約10%的銀行貸款利息。11月17日,銀行自動扣租的租金為1517.4元。

“銀行以我的名義,已經將一年的貸款租金給瞭蛋殼。蛋殼在租約滿兩個月以後,每個月有大約10%的返利給租客”。王萌說,原定在10月底至11月11日期間來搞一次衛生的清潔工,至今未來搞衛生,公共區域已經非常臟。她打算住滿兩個月就對外轉租,“隻是現在這種情況,不知道還有沒人接租”。她說,沒人接租的話,就隻能繼續在住。

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顯然,王萌的想法或許會落空。在蛋殼的多個群裡,業主已經在想方設法聯系租客,強制收回房源。

在黑貓投訴平臺,近幾日關於蛋殼的投訴以每日數百近千的量級爆增。18日中午前,南都記者發現關於蛋殼的投訴為28442宗,但到當晚11時38分,該投訴已增至28769宗,相當於12小時內增加327宗投訴,每小時超過27宗投訴。

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同時,越來越多的用戶前往總部投訴。一名前往蛋殼北京總部溝通的業主在群裡稱,蛋殼正在積極融資,承諾會照章賠償;對業主,未超期付款的繼續等,超期付款的解約,蛋殼善後,也支持房東換鎖;對租戶,房東趕人的,蛋殼負責換房子,不同意的,租戶無責退租,蛋殼退款;分期貸的租戶,在房東申請解除合同後,直接到本部辦理解約,最長三個工作日貸款協議自動解除。但所有事宜,均得按順序處理,需要時間等。

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兩在美上市長租公寓先後爆危機

回望長租公寓崛起史,從“風口上的豬”,到今日局面,芳華兩三年。

最近幾年,長租公寓不斷發生“暴雷”事件。據不完全統計,自2017年至2020年8月,至少有70傢長租公寓“陣亡”,當中僅2020年“陣亡”的企業就有44傢。即便當前在營業中的長租公寓企業,也是危機重重。

時間倒流半年前,“長租公寓第一股”青客公寓曝出租金及維權風波,迄今虧損三年。半年之後,“長租公寓第二股”蛋殼公寓更曝出“跑路”傳聞:拖欠工程款,拖欠工人工資,拖欠合作方資金,與40萬間房的業主、逾百萬租客及微眾銀行之間更有著理不清的租金糾葛……

歷史總是驚人地相似。

十多年前,廣州“二房東”卷款走佬的事件也頻頻見諸報端。

作為改革開放前沿陣地,中國房地產市場的起源地,廣州早在2005年前後就已誕生“二房東”。為將利益最大化,當年的“二房東”將從業主手中租來的房子,簽約三五年,乃至十年,通過拆分成“房中房”、“劏房”、“膠囊公寓”等等形式獲利。

為整治“房中房”,廣州曾於2009年5月出臺穗府(2009)22號文《廣州市人民政府關於開展房中房整治工作的通告》,自2009年5月13日發佈之日起施行房中房整治工作,為期兩年。彼時通告要求業主或代理人應在2009年7月31日前自行拆除違法改建部位,拒不拆除的房中房面臨強制拆除。

後期伴隨房地產市場發展,房價節節高漲,中央大力推行“房住不炒”,“租購並舉”以穩房價,長租公寓自2015年起紛紛站上風口。

對比當年的“二房東”,除瞭開發商自持的長租公寓,當前市面上的長租公寓與當年的“二房東”本質上沒有太大區別。

“長租公寓這個概念,其實已經被錯用。國傢鼓勵的長租公寓應該是業主改造,將過去限制的房源變成租賃市場的增量房源。而現在市場議論的長租公寓,其實都隻是吃差價的二手房房源,是金融化的二房東吃差價,業主與租戶的交付租金時間長變成瞭資金池。”。在中原地產首席分析師張大偉看來,如果市場上租賃企業規模不大,那麼影響的隻是一部分中高端租賃市場,但現在粗放的租賃市場,金融化的租金時間差,都導致長租公寓跑路的概率越來越大。

監管已在路上,長租公寓還有風口嗎?

張大偉指出,當前長租公寓類的企業,在北京上海等城市占比市場份額已經超過20%,如果計算二房東之類的同樣模式交易,當下市場已經有60%的租賃房源很難見到房主交易。

針對重回市場的“房中房”長租公寓,北京、深圳 已經出手制止。

在北京,自2019年7月起,政府已就住房租賃發文禁止群租房、隔斷房。深圳亦在2018年就擬立法禁止“打隔斷”、捆綁“租金貸”,隔斷房出租最高可能罰10萬元。

今年9月初,住建部針對長租公寓爆發的弊端發佈關於《住房租賃條例(征求意見稿)》公開征求意見的通知,對“租金貸”,長租公寓“高進低出”、“長收短付”等經營風險做出相關規定。

據貝殼研究院的統計,2020年上半年,有七成經營不善的長租公寓,都是因為“高收低出”模式。

面對近期深陷資金鏈漩渦的蛋殼公寓風暴,最近兩日,重慶、深圳 、西安、杭州、成市等城市緊急下發通知,試圖堵住長租公寓的監管漏洞。

深圳市住房和建設局在《關於切實規范住房租賃企業經營行為的緊急通知》中指出,要求住房租賃企業慎重選擇租金收取模式,應充分意識到采取“高進低出”“長收短付”方式進行市場擴張從而引發資金鏈斷鏈的經營風險、法律風險。

深度:被蛋殼困住的打工人,與被拉出水面的偽長租公寓模式

值得關註的是,處於輿論中心的蛋殼公寓,於11月16日宣稱沒有破產,也不會跑路;亦在17日否認蛋殼杭州公司停止運營。就在當天,蛋殼股價暴漲75.18%,盤中一度拉升90%。18日,該股亦繼續拉升逾70%。

深度:被蛋殼困住的打工人,與被拉出水面的偽長租公寓模式

18日,業界傳出我愛我傢或將接盤蛋殼,但我愛我傢回應稱“目前沒有接到相關的通知”。有知情人士稱,雙方可能有過接觸,但蛋殼公寓累計虧損超60億,我愛我傢很大可能不會願意接盤。

對於具體情況,蛋殼公關相關負責人並未接聽南都記者的電話,亦未對短信做出回應。

蛋殼公寓的後期去向,關乎百萬用戶利益,更為長租公寓市場發展敲下警鐘。

采寫:南都記者邱永芬

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