年報點評12丨雅居樂:營收利潤增長超三成,多元渠道擴土儲

年報點評12丨雅居樂:營收利潤增長超三成,多元渠道擴土儲

克而瑞研究中心 沈曉玲、查明儀

地產與多元業務協同發展。地產板塊堅持“2+3+N”的佈局策略,超額完成銷售目標,多元業務方面營收首次破百億。

年報點評12丨雅居樂:營收利潤增長超三成,多元渠道擴土儲

【超額完成目標,2021年勢頭強勁】2020年合約銷售額1381.9億元,目標完成率達115.2%。大灣區為銷售主力軍,長三角和珠三角作為深耕城市群,銷售面積占比過半。2021年前兩月合約銷售累計265.3億元,同比增長232%,勢頭強勁,疊加充足可售資源做支撐,實現1500億元銷售目標難度不大。

【加大合作力度,多元渠道擴土儲】2020年雅居樂全年新增40幅土地,新增土儲建面836萬平方米,總地價357億元。2020年雅居樂以“拿好地、不拿錯地”的態度,在拿地上更為謹慎,全口徑拿地銷售金額比為0.26。2020年新拓展瞭貴陽、太原、寶雞、啟東、泰興和肇慶6個城市。總土儲建面為5301萬平方米,其中粵港澳大灣區土儲占總建面的25.5%。此外,通過產城融合和城市更新鎖定預計建築面積超3400萬平方米土地資源。

【聚焦大灣區,土地儲備充裕】截止2020年12月31日,總土儲建面達5301萬平方米,權益土地儲備達4146萬平方米,權益比例為78%。儲備量充足,可滿足3-5年的銷售需求。同時,通過產城融合和城市更新鎖定的優質土地資源轉化為土儲後將形成強勁增長後勁。企業在粵港澳大灣區擁有54個項目,土地儲備達1354萬平方米,占總建面的25.5%。

【營收兩位數增長,盈利保持穩健】2020年營業收入為802.5億元,同比增長率邁入兩位數,達33%。毛利潤為241.0億元,同比上升31.3%,凈利潤和歸母凈利潤分別為122.5億元和94.8億元,同比上升 32.7%和26.1%。毛利率為30.0%,凈利率和歸母凈利率分別為15.3%和11.8%,均處於行業較高水平。

【債務結構優化,21年力爭入“綠檔”】截止2020年底,擁有現金同比增長19.5%,同時短期債務同比下降9%,現金短債比升至1.3,長短期債務比進一步升高至1.54。現金短債比和長短債比均呈現上揚趨勢,債務結構得到改善,加權平均借貸利率降低0.5個百分點至6.56%。凈負債率為61%,大幅下降21.8個百分點,扭轉瞭近幾年來凈負債率的上行趨勢。剔除預收款的資產負債率達72%,相較19年底下降瞭0.4個百分點,微超閾值。根據企業在業績會上表述,將於2021年底進入監管認定的“綠檔”。

【多元營收超百億,雅城集團申請上市】本期多元業務營收達約107億元,同比增長率為76%,同時多元營收占比增長至13.3%,自2018年以來保持瞭每年增長3.2個百分點的趨勢。目前多元業務主要包括雅生活、雅城、商業、房管、城市更新和環保等板塊。2020年,雅城集團申請分拆上市。

01 銷 售

超額完成目標

21年勢頭強勁

連續三年破千億,20年目標完成率優秀。2020年,雅居樂實現合約預售金額1381.9億元,同比增長17.1%,至今已連續三年銷售額破千億。相比2019年業績發佈會上提出的1200億元預售目標,目標完成率達115.2%,在重點監測房企中排名前列。同期實現合約銷售面積1025.0萬平方米,同比增長15.0%。均價近幾年也保持瞭穩定增長,升至13482元/平方米。

得益於營銷創新,2021年業績開門紅。管理層在業績發佈會上提出的1500億銷售目標,我們認為完成難度不大。一方面,創新調整營銷組織體系,放權大區。且在2021年春節期間開展瞭全國聯動的營銷活動“來雅居樂,趣中國年”,線上線下相結合的形式收效甚好。前兩月合約銷售累計265.3億元,同比增長232%,與疫情前的2019年同期相比,增幅也高達99%;另一方面,2021年供貨充足,企業表示全年可售貨值約2500億元,隻要實現60%的去化率即可完成全年目標。

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大灣區為銷售主力軍,深耕城市群銷售占比過半。2020年,雅居樂預售貢獻來自逾80個城市216個項目。從區域分佈來看,華南區域貢獻最大,占比總計33.9%,其中大灣區達25.6%。其次是華東區域,銷售面積占比雖相比2019年同期下降4.4個百分點,仍達22.8%。海南和雲南總銷售占比也有所提升,大致恢復到2018年水平,為14.8%。從城市群分佈來看,“2+3+N”城市群策略成效明顯,珠三角和長三角城市群作為戰略深耕城市群,貢獻率達55%。

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02 投 資

加大合作力度多元渠道擴土儲

新進六城,采取審慎的投資態度。2020年雅居樂全年新增40幅土地,新增土儲建面836萬平方米,總地價357億元。同時新增權益土地建面為637萬方,權益拿地金額234億元。相比前兩年,2020年雅居樂以“拿好地、不拿錯地”的態度,在拿地上更為謹慎,全口徑拿地銷售金額比為0.26。

從分佈來看,在戰略深耕城市群投資力度最大,投資建面占比49.1%,同比增加15個百分點,標準聚焦城市群和機會關註城市群投資額占比分別為34.7%和16.1%,也體現瞭企業持續推進“2+3+N”城市群的戰略佈局。從新拓展城市來看,除瞭在長三角佈局外,對其他區域也有一定進展,年內新進入貴陽、太原、寶雞、啟東、泰興和肇慶6個城市。

加大合作力度,土地成本下降。2021年,雅居樂加強瞭和同行的合作,約四分之一的新增土儲是通過合作在招拍掛市場上獲取,由新增土儲建面算得的權益比例由2019年的84%降至76%。這既增加瞭獲取優質土地的機會,也有效降低瞭土地投資支出,新增土儲整體權益樓面地價由2019年的3930元/平米進一步下降至3672元/平米,相比13482元/平方米的銷售均價有很大優勢。

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多元渠道擴充土儲,超半非招拍掛取得。除招拍掛市場外,雅居樂還通過產城融合、收並購、城市更新等方式補充土儲,這部分新增土儲建面占比過半,達55%。其中,產城融合占33.3%、收並購占17.6%,城市更新轉化占4.1%。值得一提的是,當前通過產城融合和城市更新鎖定的預計土儲建面分別為2400萬平方米和1150萬平方米,待未來納入土儲後,這部分占比將進一步提升,顯然已成為企業重要的拿地手段。

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03 土 儲

聚焦大灣區土地儲備充裕

土地儲備充足,銷售有支撐。截止2020年12月31日,雅居樂擁有總建築面積為5301萬平方米的土地儲備,同時權益土地儲備達4146萬平方米,權益比例與年初基本持平,為78%。按照目前企業的去化速度估算,可滿足3-5年的銷售需求,儲備量充足。同時,通過在產城融合和城市更新上的持續發力,預計鎖定建築面積超過3400萬平方米的優質土地資源,未來轉化為土儲後將形成強勁增長後勁。

重倉珠三角,聚焦大灣區。從城市群分佈來看,珠三角和長三角作為重點城市群,土儲建面占比分別為30.1%和13.1%。在珠三角范圍內,則主要聚焦在粵港澳大灣區。2020年,企業在大灣區擁有54個項目,土地儲備達1354萬平方米,占總建面的25.5%。從大灣區的城市分佈來看,中山市占比最高,達41%,此外廣州和惠州占比較高,分別為22%和21%。隨著中央政府對推進大灣區建設的具體實施意見及行動計劃的加速落地,雅居樂將進一步受惠於該區的發展潛力。

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04 盈 利

營收兩位數增長盈利保持穩健

地產主業與多元業務齊頭並進,營業收入同比增長33%。2020年,雅居樂營業收入為802.5億元,同比增長33.2%,對比前幾年個位數的增幅,有很大提升。這一方面得益於確認銷售均價的上升,物業發展收入達695.5億元,同比增長28.4%;另一方面則得益於多元化業務的持續發力,其中物業管理板塊和環保服務板塊的營收同比增速分別達到瞭120%和52%。

盈利能力保持穩健,各項指標高於行業平均。2020年雅居樂毛利潤為241.0億元,同比上升31.3%;毛利率為30.0%,與2019年基本持平,屬於行業較高水平。同時,凈利潤和歸母凈利潤分別為122.5億元和94.8億元,較去年同期上升 32.7%和26.1%。凈利率和歸母凈利率則分別為15.3%和11.8%,雖同比微降0.1和0.7個百分點,均處於行業較高水平。

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05 負 債

債務結構優化

21年力爭入“綠檔”

債務結構改善,借貸成本降低。截止2020年,雅居樂擁有現金508.7億元,同比增長19.5%。同時,短期債務同比下降9%至385.7億元,由此現金短債比由19年的1.0升至1.3。長期債務同比增長9%至592.4億元,長短期債務比進一步升高至1.54。現金短債比和長短債比均呈現上揚趨勢,債務結構得到改善。此外,融資議價能力也得到提升,加權平均借貸利率降低0.5個百分點至6.56%。

凈負債率大幅下降,隻踩一條紅線。2020年底雅居樂的凈負債率為61%,相比於2019年下降瞭21.8個百分點,扭轉瞭近幾年來凈負債率的上行趨勢。此外,由於永續債規模得到控制,若將這部分作為有息負債,凈負債率為95.7%,對比去年大幅下降瞭35個百分點。然而,剔除預收款的資產負債率達72%,相較19年底隻下降瞭0.4個百分點,微超閾值。根據企業在業績會上表述,將於2021年底進入監管認定的“綠檔”。

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06 多元化

營收超百億雅城集團申請上市

雅居樂堅持“以地產為主,多元業務協同發展”的模式,本期多元業務營收達約107億元,首次突破百億,同比增長率為76%。同時多元營收占比增長至13.3%,自2018年以來保持瞭每年增長約3個百分點的趨勢。目前多元業務主要包括雅生活、雅城、商業、房管、城市更新和環保等板塊。

雅生活在2018年上市後保持瞭高增速,2020年營收約100億元,同比增長96%;毛利29.7億元,同比增長58%。期內完成瞭對中民物業60%的股權收購,取得瞭規模的再進階。截止2020年底,雅生活在管及合約面積(不包括咨詢公司及參股公司面積)分別為3.75億及5.23億平方米。包含中民物業、咨詢顧問及參股公司面積的在管和合約面積則分別突破5億和7億平方米。

雅城申請獨立上市,將成為雅居樂旗下第二個上市的多元板塊,業務主要聚焦智慧裝飾傢居和綠色生態景觀兩大方向。據悉,2020年雅城集團營業額同比增長41%至72億元。城市更新集團也於2020年成立,業務聚焦粵港澳大灣區,對補充土儲和大灣區深耕都有重要作用,於本期末已鎖定預計建築面積1150萬平方米,貨值近人民幣3600億元。

除此之外,公司也積極佈局其他多元業務。環保方面,作為危廢處理國內龍頭,全年營收約23億元,增速高達52%。房管期內新拓展18個項目,累計貨值超1100億元。

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排版丨太陽

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