與城鎮化共生 是碧桂園最正確的選擇

與城鎮化共生 是碧桂園最正確的選擇

有趣且深度的硬核財經

與城鎮化共生 是碧桂園最正確的選擇

作者:安迪

這個月頭部房地產企業陸續發佈瞭2019年財報,財報的表現也成為瞭觀察房地產行業乃至整個中國經濟大勢的風向標。碧桂園、萬科和融創這幾傢頭部房企均交出瞭不錯的成績單。

其中,碧桂園2019年財報尤為亮眼。這些年來,龍頭房企碧桂園還沒有過“遲暮”這回事,一直“大象起舞”,保持穩定增長。似乎無論外界經濟環境、行業生態如何變化,這傢房企總是能如此幸運地數次踩準節奏。從碧桂園的財報裡以及業績發佈會的問答,我們可以窺見背後的原因。

01.碧桂園憑什麼從容?

當疫情導致的階段性停工、停售為行業帶來更多波動與不確定時。但碧桂園顯得十分從容,積極抗疫,持續不斷地往疫區運送物資,還把自身研發的煲仔飯機器人馬上安排到武漢新冠肺炎疫區的隔離點,為醫護工作人員免費提供煲仔飯配餐服務。

一系列舉動的背後是穩健的財務以及強大的現金流在支撐。報告期內,碧桂園實現總收入約4859.1億元,同比增長28.2%,毛利增長23.6%至1266.4億元。利潤方面,碧桂園實現股東應占核心凈利潤約為401.2億元,同比增長17.6%。

與此同時,碧桂園已經連續第四年實現凈經營性現金流為正,達146.7億元。民營上市房企中,僅碧桂園、龍湖等少數幾傢公司能夠持續數年實現凈經營性現金流為正。同時,碧桂園的可動用現金餘額約2683.5億元,達到公司有史以來最高水平,占總資產比例達到14.1%,且尚有約3167.9億元的銀行授信額度未使用。

頭部地產都在尋求以多元化來尋求業務轉型,恒大造車,萬科各項產業依舊在培育過程中。2019年,碧桂園機器人業務全年研發費用約人民幣19.7億元。當強化主業、力保現金流成為共識時,執著於機器人的碧桂園未來是否會對其多元化戰略做出一定調整?

對此,莫斌表示,碧桂園並非盲目投資新業務,而是圍繞主營業務去做投資,選擇對於主營業務有幫助的領域發展新業務。莫斌透露:“希望建築機器人能夠在明年這個時候進入部分的量產,希望能快速地實現產業化。”

2018年7月以來,兩年多時間裡,碧桂園成立瞭兩傢機器人公司,博智林專註建築機器人,千璽集團研發餐飲機器人,二者覆蓋瞭建築機器人、安防機器人、清潔機器人和廚藝機器人多個品類。

與城鎮化共生 是碧桂園最正確的選擇

碧桂園博智林機器人谷

截至2019年12月31日,博智林機器人公司已成立5大研究院,組建瞭3000多人的研發團隊。公司累計遞交專利申請1843項,已獲授權327項。公司旗下的智能制造工廠已經正式投產,佛山順德機器人谷也在加快推進建設,其中自主研發的AGV導航精度已達到國內一流水平。

目前,博智林已招募瞭3256名國內外優秀研發人才,集中開展重點產品研發、關鍵技術攻關,現有在研建築機器人50款,其中32款已投放工地測試,其安全性和工作效率相比人工作業大大提升;累計遞交專利申請1843項,獲授權32項,在關鍵領域擁有一批自主核心技術。

值得一提的是,第一傢面向市場的碧桂園機器人餐廳去年在廣州也正式開始營業,從菜品制作到點餐、支付等各個環節,已初步形成機器人餐廳的全鏈條系統運營模式,技術始終在迭代中。

莫斌表示,三大業務並非盲目投資,如果說主營業務是老虎,那麼新業務就是翅膀,“為老虎插上翅膀”。而更大的背景是,中國正處於產業升級的關口,大國博弈使得科技興國、發展實業成為必然選擇。

02. 做城鎮化大勢的守望者

要做到“手中有糧、心中不慌”,碧桂園已經用實際行動證明瞭堅持城鎮化路線所帶來的競爭力——它在連續三年的年報中都提到瞭城鎮化趨勢給企業所帶來的幸運,並以高業績佐證這一點。城鎮化仍是未來推動我國經濟增長的主要動力,碧桂園堅信。

四十多年來,我國城鎮化率從17.9%上升到60.60%。在這個過程中,所有城市的人口規模、經濟規模和空間規模都得到瞭空前擴張。

清華大學中國新型城鎮化研究院執行副院長尹稚曾表示,對於一個14億人口的大國而言,即使我們把達到成熟城鎮化水平的門檻設定在70%的人口城鎮化率,這也意味著要實現近10億人口命運的變遷,也意味著從今天算起到跨越這個門檻的那一天,中國城鎮新增的人口數量還有近3億的增量。這說明,未來還有巨大的市場空間。

每一輪城鎮化政策的調整,都會顯著改變區域城市格局。新一輪的城鎮化,以國傢中心城市為引領,以都市圈作為主體平臺,以城市群作為主要形態,最終要實現區域經濟增長和城市化的雙重目標。

根據經濟發展的趨勢,一線城市的人口集聚是不可逆的,它兼具中心城市、都市圈和城市群的三重概念。更重要的是,國內四大一線城市的都市圈的模式已經日益成熟化,所在的城市群又都是世界級城市群,比如長三角和粵港澳大灣區。

與城鎮化共生 是碧桂園最正確的選擇

2019年全年國內合同銷售以城市類型劃分

除瞭一二線大城市,都市圈時代裡的三四線城市也不可忽視。這些城市基本都是圍繞在中心城市周圍,可承載其外溢需求。比如此前,廣東、佛山、東莞集體政策收緊,也導致部分購房需求外溢至江門、韶關等城市。

三四線城市更是超大城市、特大城市、大城市聯通小城鎮和鄉村的橋梁紐帶。並且,無論是軌道交通的一體化,還是公共服務和社會保障的一體化,它們都具備極強的優勢。

碧桂園業績顯示,對於可售貨值占比最大的三四線城市來說,88%的城市處於庫存短缺或合理狀態。同時,截至2019年底,碧桂園三四線城市項目獲取18個月後的投資轉化率為1.27,遠高於同行一二線城市項目0.71的投資轉化率。此前,碧桂園紮根三四線城市的佈局還讓市場覺得有所顧慮,如今硬核的業績數據就是最好的回應。

值得註意的是,2019年在土地投資策略方面,碧桂園有意加大瞭一二線城市的佈局。去年碧桂園一二線新增權益土地金額占比從2018年的40%提升至45%。

碧桂園常務副總裁程光煜對此回應稱,一二線城市或者面向一二線城市的目標市場的投資比重是略有加大,直接反映在土地投資的成本上。但這種數量變化是由於過去一段時間在這些一二線城市呈現相當多的機會,所以便加大投資。

事實上,碧桂園一直在依據人口流動趨勢均衡佈局。在碧桂園已獲取的可售資源中,97%位於常住人口50萬人以上的區域,93%位於人口流入區域,73%位於五大城市群,大多數貨量的分佈符合人口流動趨勢。

城市人口的增加對於創新力是非常重要的。經濟學傢張維迎曾提出過,人口流動和人口聚集對人類的創造力有大大的提升。在城市生活中,人口規模增長1%,創新能力能提高1.25%。

人口更加自由地流動,向珠三角、長三角的中心城市集中,這是大勢所趨。截至2019年12月底,碧桂園位於大灣區內已獲取的權益可售資源約3091億元,潛在的權益可售資源達3226億元,權益可售資源合計6317億元,儲備領先同行。其中,位於深圳的已獲取權益可售資源約217億元,潛在權益可售資源約1408億元。

由於在大灣區擁有充足且優質的土地儲備,碧桂園近年來在該地區的銷售業績也十分可觀。2019年,碧桂園國內權益合同銷售前10位的城市中,有一半位於粵港澳大灣區,包括佛山、廣州、惠州、東莞和清遠。

從偏居一隅的鄉鎮企業,發展成為中國房企的龍頭老大,碧桂園已經證明瞭其一直堅信的城鎮化路線所帶來的競爭力。據克而瑞統計,2019年TOP100房企累計權益銷售金額同比增長6.5%。從同比增幅來看,碧桂園保持著高於百強平均水平的領先優勢。

同時,我們不難發現,從地產主業到現代農業、機器人等,都與新型城鎮化中的人息息相關。房企參與城鎮化的形態隨著社會發展、國傢方針政策的調整而不斷發生改變。在碧桂園深入中國城鎮化進程的同時,也催生瞭一系列契合新型城鎮化發展的產業,這一方向無疑將成為未來中國新的經濟增長點。

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