奇點·財報季丨業績穩步增長,時代中國千億目標競速中

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2018年,時代中國將千億目標提上議程,掌門人岑釗雄口中的短期已經過去兩年。

在3月10日的香港業績發佈會上,這一具體的數字目標顯然不再被重視。用岑釗雄的話來說:內部認為千億目標已經不是重要的目標,這隻是一個階段性的目標,並將很快就會實現。

不過,這個“很快”或許跟女人口中的“馬上”類似,屬於一個看得見但得花時間等待的動作。

相比以往,時代中國2019年業績發佈會采用瞭線上直播的形式,董事會主席、行政總裁兼執行董事岑釗雄、首席財務官黃永年等管理層出席會議,並答記者問。

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千億目標仍在進程中

以過去四年40%的復合增長率來計算,時代中國在2020年就將撞線千億。但近兩年隨著樓市調控的影響,我國房價上漲速度的確有所限制,導致去化情況不佳,盈利更加困難。

2019年時代中國年度合同銷售額為783.6億元,同比增長29.3%;營業收入為424.3億元,同比增長23.4%;年度利潤為55.6億元,同比增長15.6%;年度核心凈利潤為58.1億元,同比增長27.4%;本公司擁有人應占核心凈利潤54.7億元,同比增長30%;毛利率為29.3%,同比下降1.6個百分點。

雖然銷售進程放緩,但2019年時代中國在土地市場頻頻“出手”,給瞭岑釗雄底氣。

時代中國在年報中表示,於2019年12月31日,集團總土地儲備約為2300萬平方米,2019年集團於廣州、佛山、江門、清遠、東莞、成都、肇慶、長沙、河源、 杭州、汕頭、汕尾、中山及武漢購入28幅地塊,土地收購成本總額約為233.97億元。

數據顯示,時代中國來自城市更新業務的收入為人民幣21.67億元。該收入主要來自正大康地、裡水洲村、水泵廠和裡水草場。

2019年土儲數量和質量都有瞭明顯的提升,時代中國表示,城市更新業務取得進一步突破,成功轉化10個項目,總建築面積約368萬平方米,其中有8個納入公司土儲的總建築面積約349萬平方米。截至2019年12月31日,城市更新項目總數超過120個,潛在總建築面積約4300萬平方米。

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時代中國控股有限公司執行董事、董事會主席及行政總裁 岑釗雄

岑釗雄表示,時代中國2020年合同銷售目標預計將定為823億元,根據回款判斷今年買地目標,預計40-50%回款用於買地,2020年買地費用在250-300億之間。“盡管受疫情影響,但今年房價總體將保持平穩。此外,銷售方法得到改良,線上銷售更為便利。”

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短期負債激增

不過,時代中國在土地市場頻繁出手,這也導致瞭負債水平的走高。

首席財務官黃永年介紹業績,利潤方面,時代中國期內利潤為55.6億元,較2018年增長15.6%。核心凈利潤增加至58.13億元,較2018年增加27.4%;公司擁有人應占核心凈利潤為54.7億元,同比增幅為30.0%。

截至2019年底,時代中國的負債總額也同比增長29.6%至1253.94億元。2019年底,時代中國資產負債率達到77.84%,較2018年底增長瞭近3個百分點。

截至2019年12月31日,時代中國計息銀行貸款及其他借款合計約為532.608億元。其中一年內到期借款約為185.977億元,同比增長瞭154.4%。2年至5年內須償還的借款達342.107億元,在有息負債中占比64%;而5年後到期的借款約4.524億元。

首席財務官黃永年表示,時代中國財務穩健,流動性良好,2019年末,凈負債比率67%,現金對短債為1.6倍。

岑釗雄同樣表示,公司融資渠道順暢,今年即將到期的債券,無論是境外的美元債,還是國內債,都能覆蓋到。“目前來看,債務到期反而提供給時代中國置換低息債的窗口期,這有利於降低融資成本。”

據他介紹,時代中國去年的利率成本約在7.4%至7.5%之間,今年該指標可能會再下降一點,達到7%以下的水平。

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時代鄰裡分拆上市收益可觀

除瞭房地產外,城市更新、商業、物業、產業、教育和傢具傢裝等業務也在穩步發展中。

時代中國控股業務剩餘為物業開發、城市更新業務、物業租賃和物業管理業務,2019年分別收入390.798億元、21.675億元、4.61億元和7.248億元。

2019年12月19日,時代中國控股旗下物業公司時代鄰裡控股有限公司(時代鄰裡,09928.HK),分拆後在香港聯交所主板上市,款項凈額估計約為7.919億港元(約合人民幣7.07億元)。此後,物業管理業務將不再計入時代中國控股。

具體來看,來自物業管理服務的收入由2018年的人民幣4.92億元增加至2019年的人民幣7.248億元,增加人民幣2.325億元,增幅為47.2%。該增加主要是由於本集團管理之項目數量及管理面積上升。

岑釗雄表示,時代鄰裡分拆上市,對原來股東帶來可觀的收益。住宅業務的收入比例雖然占到90%以上,但商業、產業、傢裝等板塊還是會加快發展,希望協同業務越做越強。

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商業板塊發展薄弱

近兩年,商業地產提供的穩定現金流開始受到重視,成為房企眼中的“香餑餑”。時代中國也不例外,成立於2002年的時代商業,雖然入場時間算早,但發展較緩慢。

財報顯示,時代中國擁有時代地產中心建築面積約46138平方米和204個車位及擁有時代傾城(中山)第26座建築面積約37,567平方米作出租用途,而廣州市時代商業管理有限公司及其附屬公司用作轉租的建築面積約為55.63萬平方米。2019年,時代中國租賃收入為人民幣4.61億元,僅占總收入的1.1%。

租金總收入由2018年的人民幣3.28億元增加至2019的人民幣4.61億元,增加人民幣1.33億元,增幅為40.6%。該增加主要是由於年內租金及出租率上升。

資料顯示,時代商業對商業地產投資拓展、設計管理、工程建設、營運管理、物業服務、投資孵化、增值服務各環節進行全鏈條管理。

截至目前,公司業務涵蓋辦公園區、購物中心、商業街和物流園,擁有9個在營項目和7個在開發項目,管理面積近200萬平方米。

2020年在新冠病毒引發的肺炎疫情影響下,時代中國能否維持2019年的增長速度,並持續開展多元業務,似乎是個未知數。

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