世茂福晟新架構出爐!”世紀大並購”不公告?接盤能穩嗎

摘要:“並購王”的更換(歡迎關註閨蜜財經)

撰文|蜜姐&編輯|楚琦

世茂與福晟涉及千億級項目的”世紀大並購”,又有瞭新的進展。

盡管世茂方面非常紳士且高情商地對外界回應:我們(世茂與福晟)不存在誰收購誰,而是1+1>2的戰略合作關系。

但1月份,世茂與福晟的戰略合作發佈會上,福晟集團董事長潘偉明在活動現場表示,福晟在大灣區大概有建築面積達1000萬平方米的舊改項目,將來與世茂的合作大平臺搭建之後,“整個經營管理主要以世茂操盤”

福晟也曾是位列全國房地產銷售排名第46位,赫赫有名的並購黑馬,如今的局面真是讓人唏噓不已。

無論對企業還是個人來說,福晟的故事都值得關註和總結。

而如果買房,對房企的選擇也是非常重要的,至少在出手前該花點時間瞭解下。

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首先來看最新的進展:新組建的世茂福晟平臺的管理架構終於浮出水面。

圖片來源|新浪樂居

原福建福晟總部更名為世茂福晟總部。下設一個營銷管理中心、設計管理中心、成本管理中心等13個智能部門。

另外設有世茂福晟上海公司、世茂福晟鄭州公司、世茂福晟長沙公司。

世茂集團海峽發展公司接管瞭福州項目、佛山項目、東莞項目等7個城市的項目。

福晟基本算是被拆解瞭重塑……

另一個備受關註的點,就是人事變動。

據媒體報道,世茂福晟總裁由世茂海峽董事長兼總裁呂翼出任;首席財務官由世茂財務管理中心負責人湯沸出任。世茂在世茂福晟的掌控力和話語權可見一斑。

盡管新平臺雙方都保留瞭不少老將,但也有福晟的高管選擇瞭離開。

比如業內負有盛名的原福晟商業集團總裁吳洋就選擇瞭離職,他曾參與五道口金融中心、外灘金融中心等多個商業地標項目的操作。

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福晟何以至此,還得從上一個房地產周期說起。

2015年,潘偉明看準機會,親自組建精銳團隊開啟瞭買買買之路。

潘偉明當時的判斷是準確的,隻是步子邁得太大、太急,後來的變化顯然不在他的預計之中瞭。

2017年,閩系房企福晟站在瞭全國的聚光燈下,成為炙手可熱的新晉黑馬。

其新增土地儲備達1786.9萬平方米,提供超過3199.4億元的貨值,在當年全國的新增土地貨值排行榜位中高居第7位。

銷售成績也很亮眼,福晟以418.3億元的銷售額,位列全國房地產銷售排名第46位。

似乎每傢有野心的房企,都有一個千億夢。福晟也不例外。

2018年,福晟宣佈瞭沖擊千億的目標:2019年實現銷售額900億元;2020年銷售額增加到1300億元,同時進入行業TOP30榜單。

彼時的福晟意氣風發,前高管郭國強曾表示:”2018年預計將有約1000億元的資金用於新增土地的投資,並且,最好是能並購企業而不僅僅是土地,同時期望能有機會並購百強房企。”

隻是沒想到,有一天福晟自己會成為被”並購”的對象。

2019年房地產一個”穩”字當頭,房住不炒一再被強調。

福晟因此前的激進拿地債務高企,尤其是短期負債占比過高,而銷售額難達預期,利潤節節下滑。

據財報披露,福晟2018年末資產負債率為75.53%,2019中報繼續攀升至77.92%。

據Wind數據顯示,福晟2019年中報負債總額為741.34億元,其中,短期債務占比高達59.82%,約為443.47億元。

而2016年末福晟的負債總額為300多億元,三年半負債總額翻倍,但利潤率卻逐年下降。

2016年-2019年中報,福晟的毛利率分別為15.56%、14.35%、12.25%、11.24%;凈利率分別為7.17%、4.47%、2.91%、3.22%。

2019年的銷售目標也難以完成。難怪資本市場對福晟的態度:一年銷售額上百億的公司,市值居然僅為12.84億港幣,股價更是一路下滑。2019年10月曾單日出現過暴跌62%,以致於福晟不得不發公告進行澄清。

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福晟除瞭債務危機、股價暴跌,北京晚報還曾在報道中指出,福晟涉及理財產品”暴雷”、身陷破產傳聞、股權遭凍結、民間借貸風波等。

接盤福晟,世茂能否穩穩接住這個燙手山芋?

世茂集團董事局副主席、總裁許世壇曾回應過這個質疑:“我們不會做虧本生意,比如把剛需盤做改善盤,提供業主更好享受,做到利潤有序提升。”

其實大傢心知肚明,”收並購”的方式比起”招拍掛”,能大大降低房企的拿地成本。

2019年,世茂成為瞭知名的”並購王”。

公開報道顯示,2019年3月起,世茂集團通過旗下兩個上市公司世茂地產、世茂股份先後接盤瞭泰禾、明發、粵泰、萬通等房企的多個項目,花費近200億元。

此前,許世壇還曾透露:世茂收並購獲取的項目很多並未公告。也就是說世茂並購的數量比可能遠大於外界的預料。

相比福晟,有三十年發展歷程、兩傢上市公司的世茂的確實力強多瞭。

據2019年世茂發佈的數據顯示,其全年累計合約銷售金額2600.7億元,同比大漲48%,創歷史新高。

時隔四年之後,世茂也重返top10。

但作為”並購王”幾乎都不可避免會出現一個問題:資產負債率走高。

2017年世茂房地產的資產負債率為68.54%;到2019年中報其資產負債率攀升至73.25%,負債總額約3046.60億元,同比增長32.46%。其中,流動負債總額約2142.72億元。

據媒體報道,僅2019上半年,世茂償債支出就達212億元。

有意思的是截至目前為止,世茂對福晟的並購或者說官方說的合作,並未進行公告。

能否處理好福晟棘手的債務問題,以及不斷並購,是否能避免重蹈福晟的覆轍,擺在世茂面前的挑戰並不小。

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