普通人對待房貸的態度,很傻很天真

普通人對房貸的誤區有這麼幾個:

◈ 1.房貸利息高

房貸利率目前執行國傢標準基礎利率為4.9% ,因為月供是基本固定的,假設對信用卡分期還款有瞭解的話,既然本金越還越少,你會不會下意識的認為房貸也要根據信用卡還款的算法計算,把4.9%乘以1.8倍來推導實際的利息?

如果按照4.9%的利率30年貸款貸100萬,那套路算法應該得到的是147%的利息,也就是147萬的利息,而實際上我們通過房貸計算器可以算出實際100萬貸款隻需要還91萬的利息。

因為房貸雖然是按照每月固定還款(等額本息),但實際上每個月的還貸中的本金和利息比例一直在變化,也就是說實際上你每個月還的利息是越來越少的。

還以信用卡0.66%的月利息7.92%年利息計算,如果貸款30年,100萬總的利息是237.6萬,相比房貸30年僅有91萬的利息,比例高達2.6:1

也就是說,房貸大約是信用卡分期利息的40%都不到。

◈ 2.房貸利率一成不變

這一條很簡單,一句話可以概率。即每個人的房貸從貸款起,執行的上浮或打折比例將會一成不變,但基礎利率會隨著每年國傢的基礎利率變化,而在次年的一月發生變化。

舉個例子,你貸款的時候基礎利率是4.9%沒有上浮和打折,那當年基礎利率變成4.5%後,你第二年的利率也會變成4.5%,如果貸款時上浮10%,那第二年的利率會變成4.5%上浮10%,以此類推。

◈ 3.房貸利率上浮太虧

簡單的理解就是,隨意他上浮,因為你壓根不可能真的還到30年,正常的還房貸周期普遍都在五六七八年,短的甚至是三年就已經還清賣房換房或者重貸。畢竟房子越來越貴,貸票很關鍵,你不可能放著幾十萬的貸款不還,而去全款或者高額首付貸買下一套幾百萬的房子。

◈ 4.等額本金和等額本息

就等額本金和等額本息哪個更實惠的問題,購房者分不清楚,從業人員也是分為兩派,但99%的人都被一個框給框住瞭思維,這個框是“到底哪個最實惠?”

而實際上在我們房產投資中,哪個更實惠並不是問題的關鍵,關鍵在於怎麼收益最大化,怎麼調配承受能力。

你借100萬,按照年4.9%的利率,每年的利息應該是49000元,再除以12個月,每個月就是4083。

但如果每個月隻還4083的利息,那意味著永遠欠著銀行的本金,這樣顯然不可能。

根據已經預設好的平衡公式:(P:貸款本金 R:月利率 N:還款期數)

普通人對待房貸的態度,很傻很天真

可以得出,30年的月還款金額為5307元。

以5307元-4083元=1224元,就是第一個月需要還的本金金額。

而由於第一個月已經還款瞭1224元,那麼計算利息的總金額變成瞭998776,所以第二個月的5307元月供裡,利息降低到瞭4073元,要還的本金變成瞭1229元。

以此類推。

也就是說,不管你借瞭銀行多少錢,銀行隻計算你當月還欠銀行錢的金額來*4.9%/12來收取你的利息。

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