綠地:短債破千億,仍不停囤地,這是不是一場賭局?

綠地:短債破千億,仍不停囤地,這是不是一場賭局?

作者 | 花朵財經

ID| F-Finance

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今年拿地哪傢強?綠地。

根據公開資料,綠地在1-2月拿地面積/拿地金額均位居全國房企第2位,按照慣常的看法,綠地對樓市是看好的。

綠地:短債破千億,仍不停囤地,這是不是一場賭局?

綠地:短債破千億,仍不停囤地,這是不是一場賭局?

▲1-2月拿地面積/金額排行榜,綠地均屬第二名

說來也巧,這兩年來的2月,對於綠地總是意義匪淺,2019年2月,綠地宣佈百億接盤董傢渡,而就在2020年的2月28日,綠地董傢渡項目終於拿到瞭第一張部分住宅項目的預售證。

據披露,董傢渡項目本次即將開售的房源共有203套,可售面積為41385.86平方米。主要戶型為220-290平方米的4-5房。

“綠地去年入主的時候,業內就有傳言說,2020年綠地應該能順利拿到預售證,但是我個人依然認為,本項目賭博的因子在其中占得並不小。”一位廣東深圳的地產公司高管告訴花朵財經,董傢渡項目取得預售證對於綠地集團是好事,但盡管商業最終是以成敗論英雄,然則在商業邏輯上也不能完全這麼看。

“董傢渡項目是業內皆知的老地王,也是老大難,中民投當初也是帶著解放者的姿態入局的,最後還是被綠地接盤瞭,此類項目風險巨大可見一斑。”該從業者稱,幸而董傢渡項目獲得瞭預售證,否則疊加二股東安信信托的違約危機,項目的股權層面如果在尚未預售的情況下再出現一些變故,則項目無疑將繼續損失寶貴的時間窗口。

在花朵財經接觸的地產界人士中,也有高管認為,綠地入主董傢渡盡管有賭博因素,但是在可控范圍內,“綠地接盤的代價是121億,這個比起中民投的代價低瞭一倍,而且綠地在開發上無疑更專業,在相關的其他資源勾兌上也更在行,所以也不能說這個項目是一場賭博。”

據稱,本次即將開售的房源均價為13.8萬元/平方米。根據這一價格計算,該部分即將開售的房源貨值已經超過瞭57億元。

綠地現在最缺的是什麼?答案並不出奇:缺錢。

根據公開信息,綠地今年底到明年初將有4筆公司債到期,而截至2019年9月末,綠地集團有息債務接近3000億元,其中一年內到期的有息債務達958.91億元,占有息負債總額32.04%。

2020年2月27日,也就是董傢渡項目獲批的前一天,上交所發佈信息顯示,綠地擬發行180元的公司債,用於償還前述的4筆公司債。

這筆擬發行公司債,品種屬於小公募,承銷商為中信證券,規模為不超過180億元(含180億元),分期發行。該公司債券的期限不超過7年(含7年)。

綠地:短債破千億,仍不停囤地,這是不是一場賭局?

▲來源:綠地集團債券募集說明書

綠地集團稱,本次債券募集資金180億元,扣除發行費用後擬用於償還到期的公司債券及其利息。計劃償還的公司債券主要包括15綠地01、15綠地02、16綠地01、16綠地02,前兩筆公司債將於2020年12月10日到期,後兩筆於2021年1月21日到期。這4筆債券合計發行金額為200億元,存續本金金額169.99億元,應付利息金額10.68億元。

雖然本次擬發行債券的利率暫未確定,但綠地集團認為,與銀行貸款這種間接融資方式相比,公司債券作為一種資本市場直接融資品種,具有一定的成本優勢,同時考慮到評級機構給予公司和本次債券的信用評級較高,參考目前二級市場上交易的以及近期發行的可比債券,預計本次債券發行時,利率水平較大幅度低於境內同期限人民幣貸款利率。

“本次債券的發行有利於節約公司財務成本,提高公司整體盈利水平。”綠地集團在債券募集說明書中稱。

借新還舊在地產公司的操作中屬於常事,而且近年來房企已經陸續步入償債集中期,剛過去的2個月由於疫情的緣故眾房企又幾乎無回款可言,所以融資成瞭迫在眉睫的事。

但即使在窘迫的行業現狀中,環顧群雄,綠地也是特別窘迫的那一傢,根據綠地的公告,2019年,綠地控股合同銷售面積3257.2萬平方米,比去年同期減少11.1%。

銷售面積負增長,這在前十房企中,實在是有點“栽面子”。

而房地產公司邏輯很簡單,一言以蔽之:銷售即現在的一切,囤地是未來的一切!

用大白話說,銷售=回款=現金流=償債能力強=借錢更好借。

2019年的龍頭房企中,有的高喊活下去,有的全國率先打折,不管是不是表演,但確實是憂患意識的體現,根據公開信息,恒碧萬這三個宇宙級房企銷售額都突破瞭6000億。

但綠地控股沒有完成其4000億的銷售目標。其股價也在一年之間下跌瞭約2成。

綠地:短債破千億,仍不停囤地,這是不是一場賭局?

對於去年綠地控股房地產業務的合同銷售金額,綠地控股集團董事長、總裁張玉良今年初直言,沒有完成其內部制定的4000億元目標。

“雖然發行人保持著較為充足的貨幣資金,但仍存在短期償債壓力較大的風險。”而綠地集團公司債券募集說明書中稱,截至2019年9月末,在公司2993.30億元有息債務中,一年內到期的有息債務合計958.91億元,占有息負債總額32.04%,短期債務壓力較大。

短債近千億,占有息負債總額1/3,地王好不容易可以開盤回點款,右手卻又在拼命拿地,4筆債務即將到期,又要借新債180億,近幾天綠地控股密集曝出各類消息,其間有沒有更密切的內在聯系?

首先可以肯定的是,綠地拿地面積占全國第二,說明綠地野心尚在,且對後市是看好的。

但與此同時,綠地的短債也已經站在瞭危機邊緣,正如發債說明書中提示的,其短期償債壓力大,那麼2020年的去化壓力也必將尤其大。

“綠地2020年的銷售策略一定是不計一切代價保銷售。”一位房企高管告訴花朵財經,綠地的2020,銷售去化將是重中之重。

這是一種負重狂奔,當然,回顧房地產20年史,又有哪個龍頭房企不是一直在負重狂奔?隻是當年的夥伴們如今都已經拼命地卸掉重負,綠地卻還在加碼,其成敗至少目前無人敢斷言。

半憑天數。

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