租售同權,房住不炒,買房不如租房?

對一個在大城市打拼的年輕人來說,最大的心願莫過於能在這座城市買一套屬於自己的房子。

然而面對居高不下的房價和近年來對房地產一系列的調控政策——租售同期、堅持房住不炒等,讓“租房好”還是“買房好”的話題熱度隻增不減。

堅持買房的人認為:租房極不穩定,缺乏基本的安全感,而且租金也在逐年攀升;堅持租房的人認為:一選擇買房就要淪為“房奴”,一輩子下來隻剩下房,還款壓力和生活的不確定性讓買房的人也毫無安全感。

那麼,在房價看似穩定、租賃市場看似大好的重要時期,到底是“租房好”還是“買房好”呢?房子,永遠是抵禦風險的現實基礎

近些年來,國傢針對房地產業的調控政策一年比一年嚴厲,全國樓市經歷瞭“限購、限貸、限售、限簽、限離、限價、限商”等政策的實施,這讓準備購房的人面臨越來越多的壓力。而租售同權、房住不炒、大力規范租賃市場等政策,又在極大地緩和“買房熱”現象,讓人產生一種“租房”也不錯、“租房”比“買房”好的假象。

縱觀近幾十年的調控政策,你會發現政策總是在不斷變化著,它會隨著時間、條件的變化而不斷豐富、發展和完善。但不論是房住不炒、租售同權、還是房產稅,都是保障社會穩定的方法而已。

1998年房改之後,房地產被定為“國民經濟的支柱產業”,承擔著拉動中國經濟增長的重任,它的重要性使得房地產業成為國傢調控經濟發展的工具。房地產政策的周期性變化很難讓人有安全感。

這要求我們要用一種從“大局”出發和長遠的眼光來看待政策的周期性變化。

這種政策的周期性變化,導致房價會在一段時間出現大漲或者大跌的現象。但是我們必須要明白這麼一個規律:不管政策怎麼變化、不管物價怎麼上漲,房子始終是一年比一年更值錢,房子永遠是抵禦風險的堅實基礎。

買房是財富累積性行為,租房是財富損耗性行為

為什麼說租房是一種財富損耗性行為呢?因為租房就是把你賺來的錢花出去,花出去後沒瞭就沒瞭。

即使你租5年、10年,或者更久,房子也不可能是你的。

租售同權,房住不炒,買房不如租房?

而買房不一樣,買房屬於財富累積性行為,即你月供5年、10年後,這個房子的所有權最後是屬於你的,你還可以變成房東收取租金,通貨膨脹、房價上漲這些因素都不會給你帶來損耗,反而會給你贏得更多的利潤。

而通貨膨脹會讓存款處於一個不斷貶值的狀態,或許一兩年內的存款縮水不夠明顯,但是5年、10年之後,這個變化就很明顯瞭。

付租金這個行為是消費行為,即便租金再低,也是資產的消耗;收租金這個行為是累積資產的行為,即便租金再低,也是資產的增值。

付租金再低也是消費,收租金再低還是資產。因此,買房是財富增值最好的方式之一。因為房子的價值會隨著市場的變化而變化,10年前購買的房子,現在的價格儼然已經增長好幾倍瞭。

我們可以借用《紐約時報》上特拉·西格爾·伯納德(Tara Siegel Bernard)的一個計算公式,讓你更方便權衡買房與租房的財富增減情況:

租一套房子15年(也就是180個月)是衡量買房還是租房劃算的臨界點。為什麼是15年呢?通過計算,並考慮到購房成本,特拉認為租房要是能超過180個月,就比買一套房子更劃算。

假如租一套房子每個月的租金是4000元,租15年就意味著你需要付租金720000元,720000元能買到一套很不錯的房子。通過貸款買房,基本上15年後你就可以得到一套房子,而且15年內不用租房。

這個公式很簡單,即:房屋租金×180=總租金

而且,這個公式並沒把通貨膨脹和租金上漲計算在內。

還有更重要的一點就是,房產是這個社會評價一個人的社會地位和階層的重要標準,在城市裡有一套自己的房子,你的社會地位、社會階層、身份等這些“隱形的資產”也會和房子的價值一樣不斷“增值”,這些資產反過來又會促進你財富的增加。

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生存遊戲:誰有資源,誰有話語權

這個社會是一個資源社會,誰先搶占瞭資源,誰就有話語權。房產是個人的一種高價值的不動產資源,擁有房產會讓你更有話語權,因為你是掌握資源的一方。

比方說,你要出租自己的房子,自然就會有人上門和你討論租金,你在租金和房客上有絕對的自主權和話語權。這就好像你修通瞭一座橋後,每個過橋的人都必須交過橋費一樣。買房的道理也是一樣。

說到這裡,我們需要談一下“李嘉圖定律”。大衛·李嘉圖早期是交易所的證券經紀人,後受亞當·斯密《國富論》一書的影響,激發瞭他對經濟學研究的興趣,其研究的主要領域包括地租理論。他認為土地租金是土地所有者憑借對土地的所有權(壟斷權)所取得的地租,而這些地租來自社會生產力(廣大勞動者)的剩餘價值。

也就是說,社會的發展和進步是以犧牲某些階級或階層的利益為代價的。你是否被犧牲,關鍵是你屬於收租階層還是交租階層。

在商業化的社會中,房產資源的所有權(壟斷性)能給你帶來更多的生存優勢。比如一個店鋪的租金是一個月1萬元,然後在店鋪開一個便利店的話,一個月能掙2萬元。

如果你是開便利店的人,你就要將所得的2萬元收入中的1萬元給房東,那麼自己就隻能掙1萬元;如果你是店主兼房東的話,那就能掙2萬元。這就是所謂的價值再創造,歸根結底,還是“誰有資源,誰就有話語權”的問題。

此外,房產資源能讓你擁有更多機會提升自己的社會地位。比如,房子能讓你在孩子的教育問題上享受更多的優勢。因此,無論是現在還是未來,握有資源的人永遠占優勢。

年輕人要盡早明白這個道理,那些越敢於早投資的人,就越有可能獲得更高的社會地位和更多的資產。買房比租房好的幾大優勢

不管房價有多高,房子在我們的生活中永遠是不可缺少的一項需求。除瞭前面提到的資源優勢、增值優勢、話語權優勢外,相對於租房,買房還有哪些優勢呢?

租售同權,房住不炒,買房不如租房?

買房是歸屬感的(幸福感和安全感)物質基礎。

擁有房產能讓你獲得夢寐以求的“安全感”:不用擔心房東突然收房、漲房租,自己的地盤自己說瞭算,再也不用擔心墻壁被小孩畫臟後還要向房東道歉、重新粉刷瞭,終於有一種“傢”的感覺瞭……

這是很多人決心買房的重要原因。

其次很重要的一點是,房產讓你有更多機會分享社會財富的二次分配,能讓你在交通、教育、醫院等公共服務中享受更多優質資源,而這些資源都有可能轉化為房產價值的提升。

比如,房產能讓你的孩子有更多機會享受優質教育並無須繳納高額借讀費,能讓你在婚姻選擇上有更多的選擇權。

更為重要的是房地產一直是傢庭財富的大頭,它作為一種固定和長期投資,是傢庭財富中最重要的組成部分。根據《中國傢庭財富調查報告(2017)》顯示,房產凈值在全國傢庭的人均財富中占比為65.99%,而且這個占比逐年遞增。

漲跌趨勢中的“整體上升規律”

由於土地價格的攀升、物價上漲、居住需求的增加等因素,房價整體上處於上升趨勢。

自20世紀90年代住房商品化以來,房地產一直就是各方關註的熱門話題。在過去20多年裡,房地產的發展對中國經濟增長的拉動作功不可沒。更為重要的是,研究數據表明房價增速顯著高於人均GDP增速。這就意味著,如果一個人購入房產越早,那麼他財富的增值就會顯著高於收入增加;而如果一個人迄今為止沒有購入房產,那麼他的相對收入與購入房產的群體相比,實際上是處於縮水狀態的。

房產復利

復利的計算是指對本金及其產生的利息一並計算,也就是利上有利。以理財為例,比如你現在每月往銀行存入1000元錢,年利率是15%,10年以後的投資總結果就會變成28萬元,20年以後的投資總結果就會變成141萬元,30年以後的投資總結果就會變成600萬元。

房產投資也是如此。方式不同,獲得的回報就會不同。借腦用腦沒煩惱借力使力不費力

表1 月存銀行1000元的投資回報表

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