普通人買房的實操計劃,優化房產配置,調整投資策略

一個在職場上特別自信、特別驕傲的人,在看過多個地段、多種戶型、多種價格的房子後,也可能會產生很大的心理落差,他真實地感受到自己的“窮”,這種窮並不是說買不起房,而是發現自己能選擇的住房那麼有限,看上去面積不大、戶型不好的房子,竟然要幾百萬。

而且,在看房過程你碰到的人——房主、中介、其他買房者,都會讓自己的心理越來越不平衡。

這和買房者平時在職場上看到的完全不一樣他會反思自己這麼辛苦就為瞭一套並不滿意的房,值得嗎?他開始自暴自棄,並忘記瞭買房時的初心。

基本上買房者在看瞭一二十套房子後,就會生出這個心理障礙:太浪費時間瞭,還是工作重要。他會對買房這件事越來越力不從心,嚴重者還會放棄買房的決定。

那些隨便買一套房湊合住的買房者,很大的一個可能是——買錯房。

這需要買房者付出很大的代價,因為購房消耗的資金資源一般占個體總資產的70%~80%,但是我們花在“選擇”上的時間卻不足5%,這是極其不合理的。

另外,部分徹底放棄買房的人,會在2~3年之後發現房子帶來的增值遠比工作帶來的收益多。我們拼命工作的目的就是為瞭儲備資金並利用這些資金創造更多的資金收益,而放棄房產的決定會讓我們的資金增值計劃大打折扣。

因此,從長遠來說,在看房的過程中多點耐心、多點投入,會給我們帶來更多的潛在收益,會讓我們更有可能走上財務自由之路。雖然這個過程很辛苦,但是請堅守住自己的初心,不忘自己的人生規劃。

普通人買房的實操計劃,優化房產配置,調整投資策略

讓自己有決心、有能力買房已實屬不易,而接下來如何才能買到理想中的房子、買房後如何優化房產配置,這些又是每個買房者必須考慮的問題瞭。

在大眾理財時代,我們要明白這樣一個道理:理財理的不是錢,而是人。因為房產投資不僅關乎現在,更關乎未來,隻有明白瞭這點,制定並落實買房計劃才有方向和目標,才能做出一份切實可行的資產配置方案,讓現在的資產不斷增值。

核心1 將傢庭夢想數字化,制定資產負債表

為瞭能順利買房,並在買房後仍能過上有質量的生活,買房者需要根據傢庭需求和實際支付能力綜合考慮,審慎 計算凈資產,從而評估自己的購房能力。

如果不瞭解或不顧傢庭的實際資產情況而盲目貸款買房,那麼即使能順利買上房也會嚴重影響傢庭以後的生活質量,甚至有可能面臨因收入減少影響還債,而被加收罰款利息的危機,更嚴重者可能會被凍結或收回抵押房產。

因此,為瞭能及時、準確瞭解傢庭的資產狀況,精確、客觀地對自己未來傢庭資產進行規劃,買房者必須認真制定一個完整的傢庭資產負債表。

房產沒買對,努力全白費

資產負債表是傢庭財務報表中的重要報表之一,它能顯示傢庭所管理的經濟資源及所承擔的一切債務,在理財中有著十分重要的作用,在優化傢庭消費結構、幫助傢庭資產快速增值、建立傢庭信用評價體系等方面發揮著重大的作用。

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傢庭資產,即傢庭所擁有的全部資產,包括流動資產、金融資產(生息資產)、自用資產。這些資產在傢庭財務規劃中極為重要,因為它們是實現傢庭財務目標的基礎。傢庭負債包括全部傢庭成員欠非傢庭成員的所有債務。

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舉個例子,張先生傢有現金5萬元,銀行存款55萬元(其中活期5萬元,購買銀行理財產品50萬元),餘額寶存放40萬元,有一套自用房產(價值300萬元,其中貸款200萬元),另外向親戚朋友借款50萬元,還有一臺自駕車價值50萬元(其中信用卡透支30萬元)。此外,張先生購買股票、基金200萬元。請問張先生的凈資產是多少?

表3 張先生的傢庭資產負債表

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從上表可以看出,張先生傢的凈資產是370萬元,如果還想繼續買房或者進行其他投資,那麼傢庭負債率多少才合理呢?傢庭的合理負債率(負債率=負債總值/總資產)從30%、40%、50%不等,但50%是個警戒線,即傢庭負債率最高不要超過50%。

個人可以按照傢庭的實際情況而定,好好算一下自己的負債總值占總資產的比例,並將這一比率控制在合理的范圍之內。

核心2 根據自己的風險偏好確定購房策略

風險偏好是指為瞭實現自己的目標,投資者在承擔不確定的風險時所持的態度,這涉及投資者的個人風險承受能力。

這種能力的評估通常要根據投資者對理財產品的投資范圍、風險、收益、流動性等因素來設定。不同的人由於傢庭財力、學識、投資時機等因素的不同,

其投資風險承受能力也就不同。同一個人可能在不同的時期、不同的年齡階段及其他因素的影響下表現出不同水平的投資風險承受能力。

因此,個人投資風險承受能力是個人理財規劃當中評價風險偏好的一個重要依據。

普通人買房的實操計劃,優化房產配置,調整投資策略

買房也是如此,要根據自己的風險偏好、風險承受能力來確定購房策略。

不同風險偏好的人對風險承受能力各不相同,在購房計劃上也各不相同。有些人可能喜歡追求刺激、高風險,有些人則可能更願意求穩。根據每個人風險偏好的不同,可以將其分為風險回避者、風險追求者和風險中立者。

風險回避者的態度是,當預期收益率相同時,偏好於具有低風險的資產,而風險相同時,則鐘情於具有高預期收益率的資產;風險追求者與風險回避者卻恰恰相反,風險追求者通常會主動求風險,喜歡高風險收益勝於收益的穩定;風險中立者通常既不回避風險,也不主動追求風險,他們選擇資產的標準是預期收益的大小,而不管風險狀況如何。

除瞭個人的風險偏好外,還要根據傢庭現在和未來的資產情況來確定不同的理財策略,即綜合考慮目前收入、未來收入,以及可預期開支、工作時間、退休時間等諸因素來決定目前的消費和儲蓄,以使消費水平能長期保持相對平穩的水平。

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核心3 購房資產配置與房產選籌

資產配置,即投資規劃,一般是根據我們的風險偏好來進行資產規劃的,而資產配置又關系到選籌問題,即判斷投資產品價值高低的問題。買房者根據個人的風險偏好制定好相應的資產配置後,要如何選擇增值可能性高的房子呢?

首先,你要清楚每種房產的發展階段、價格波動、交通距離及在城市中扮演的功能屬性(學區房、城市中心等)。

就發展階段而言,我會傾向於選擇發展中期的房子,因為這個區域的房產設施還在逐步兌現,價格還相對較低,其增值空間和漲幅也相對較大。

而在發展成熟區域的房子由於區域的整體設施已經相當完善瞭,而且價格也相對穩定和偏高,因此增值空間已經很少瞭,在價格上就不屬於上漲或暴漲類型的區域。

而發展初期的房子,會有一種風險,即因為尚在規劃,就意味著你需要承擔較長的時間成本和機會成本,才能獲得預期的收益。

當然,如果在入手時,這種區域的房產價格很低,那麼也是可以的,因為後期房價還是會隨大勢上漲,能獲得的漲幅還是很不錯的。

此外,你會發現即使行情不好瞭,發展中期的房子的跌動漲幅也會低於其他區域的房子,上漲的幅度也是一樣,會維持在一定比例上。

就地段而言,我會傾向於選擇離市中心近一點的房子,即使行情不好,這個區域的房子永遠比郊區的房子跌得慢。但如果行情特別好,它的房價就會漲得特別快。因此,選擇行情相對穩定、安全性相對高的房產,還是大勢所趨。

此外在選籌上,資產增值可能性的高低還是取決於你第一次的資產配置。如果你第一次資產配置就已經有很大的增值收益,那麼在之後的投資上就有更多機會和更多可能性獲得更多的收益。

不過,資產配置因人而異,絕對不存在最佳標準,按需求配置資產才是最恰當的理財方式。

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核心4 優化房產配置,調整投資策略

優化房產配置,即賣掉一些增值空間較低、發展空間相對較小的房產,換入發展前景更好、有更大升值空間的資產。隨著個人資產的不斷增長,很多傢庭會不再滿足於基本的住房需求,越來越多的人開始計劃房產配置的優化升級。

但不管如何計劃,優化配置的投資和理財策略方案還是基於我們目前手裡所擁有的資金和資源來做優化調整。

傢庭選擇房產的優化,一方面是根據市場的發展趨勢和政策變動來進行調整,另一方面要結合傢庭收入的增加、傢庭人口的增加及理財意識的增強來選擇。

因此,這種優化需要每經過一段時間就更新一次。

那麼,如何才能安全、順利地優化和調整房產配置呢?

當然這還是要以傢庭資產情況為基礎,做出符合傢庭需求的優化配置計劃。在做出這個計劃前,你仍需要考慮傢庭資產負債率、資金的流動性、房產投資的升值空間等這些因素。

因為在市場經濟體制下,市場是資源配置的決定力量。但市場配置資源客觀上存在不足,不可能使資源配置盡善盡美。

因此,優化房產配置的核心就是要保住本金,我們要選自己能力范圍內最有把握的籌碼。

這樣融資方便,貸款也方便,轉售也方便。當然,不同類型的投資者應根據自身特點,在自己風險承受能力之內優化資產配置結構,依靠多種類型的投資渠道實現財富增值。

普通人買房的實操計劃,優化房產配置,調整投資策略

一套房子就是一個公司

在買房的過程中,建議謹記這四點核心,一步一步制定並落實買房、優化配置的計劃。

無論首次買房者,還是想優化房產的人,都要時刻瞭解市場動向和政策的變動,在資產穩定的情況下進行資產的升值、投資。

合理配置自己的資產,考慮個人的風險承受能力,綜合規劃自己的資產配置,在保障住房需求的前提下進行優化配置,這才是最恰當的理財方式。

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