如何識別房子的隱形價值?在低買高賣時先瞭解這4種心理誤區

對普通買房者來說,買房雖然是為瞭居住,但房子也是傢裡最值錢的東西和最重要的投資。

為瞭能買到有增值潛力的房子,買房者不僅要考慮房子的地段、交通等問題,還要考慮這些因素之外的東西,比如地域、圈層、戶型、設計等,它們也能給房子帶來另一種形式的價值。

所以,除瞭買房時考慮的增值因素外,還有哪些因素會給房子帶來一定的增值空間呢?

城市的地域優勢潛藏的隱形價值

地域是一套房產隱形價值的重要評價標準。至於房子的設計好不好、戶型好不好、外觀漂不漂亮等問題,都隻占房子價值的10%。

有些買房者會發現很多二、三線城市的樓房竟然比一線城更漂亮、質量更好,而且同樣是幾十層帶電梯的樓房。這種現象經常讓他們產生一種錯覺:我為什麼要在大城市買幾萬一平方米的房子,而不在二、三線城市買三五千一平方米的房子呢?

這種錯覺產生的原因是,買房者隻從房子的面積、外觀,即房子的內在因素來看待房子的價值,但是房子90%的價值並不在於房子的內在因素,而在於房子之外的東西。

但是如果再過兩三年,你再來看這兩個地域的房價,你就會發現二者之間的價值已經天差地別瞭,房子增長的幅度、需求量、各種優質資源、公共設施等,這些都會隨著時間的推移讓這兩個地區的房價產生明顯的落差。

當然,也有些二、三線城市的房價會因某些因素上漲,且幅度很大。比如當地政府大力發展城市園林綠化、水域景觀、公共事業等,都會讓這些地域的房子價格上漲。

但是,從長遠來看,一線城市和省會中心城市的房產總是比其他地域的房產擁有更大的增值空間及可能性。

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隻有大城市才有房地產

城市發展規劃帶來的增值價值與空間

城市的發展規劃在推動房價上漲的浪潮中擔任著重要的角色,城市空間佈局、功能分區及中心區的位置、城市性質、人口規模、醫療、教育、娛樂、交通等各項因素都基於城市規劃。

隨著規劃方案的實施,一些原本極為普通的地方會發生質變,很多不起眼的房產會在城市發展規劃下點石成金。

比如近兩年隨著國傢級新區“雄安新區”的開發,當地的房價在短短時間裡就從每平方米幾千漲到幾萬,直到現在依然火爆,這片默默無聞的土地一時間成為炙手可熱的地段。

因此,一旦一個城市擁有良好的發展規劃,擁有政府的大力扶持,這個城市的房產價值就會相應地增長。

因此,買房者首先要對所在城市的相關政策和城市規劃有一個全局瞭解,並從整體上分析所在城市的發展規劃,從而在選房的地域上、位置上能夠切中城市發展規劃的需求,從而獲得更大的增值空間隱形成本:存款收益趕不上通貨膨脹,買房更受青睞

隱形成本,就是看不到的成本,比如通貨膨脹導致你的人民幣貶值等造成的成本損失。隨著近幾年的通貨膨脹,現在的100萬元已經遠遠不如5年前100萬元的價值高,存款收益也遠遠趕不上通貨膨脹的速度。

相較存款儲蓄來說,買房成為人們更想選擇的投資方式。

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買房的回報率遠比其他投資的回報率高

如果一套房子有很大的增值空間,而且房子的流動性特別好,你就能很容易從銀行貸到所需要的款項,比如一套房子值500萬元,你就能從銀行貸款350萬元。

如果房子增值瞭,你前期投入的資金也會相對增值。而銀行利率和通貨膨脹會讓房子的隱形價值上升不少,比如你首付150萬元、貸款350萬元買瞭一套房,當這套房子增值到700萬元的時候,你就可以從銀行貸490萬元,這時候150萬元首付的大部分錢就能提前套現出來瞭。

也就是說,你投入到這套房子的150萬元就和做生意一樣,可能放進去隻有兩三年的時間,但你可以通過再次貸款將它取出來,也就是說你的本金已經回本瞭。這個時候這套房子的價值就完全不一樣瞭,因為它本身就已經升值不少瞭。

為瞭讓自己的居住環境更優質、出行更便捷,很多時候物業保障是你必須考慮的問題。有時候並不是你繳納瞭相應的物業費就會得到100%的回報。

作為買房者的日常生活住房,一定會出現房屋維修、停車位配置、樓層設施維護等情況,如果房產所在區域的物業很理想,很多時候能幫你省下很多開銷和時間成本。

優質圈層,隱形價值不可估量

還有一個你必須考慮的問題——圈層問題。

圈層是某一類具有相似的經濟條件、生活形態、藝術品位的人,在互相聯系中形成的一個小圈子。買一套房就如同買瞭一個圈層關系,圈層的高低是由你鄰居的社會地位、文化修養來衡量的。

如果你所在的小區周圍都是些優質的社會精英,那麼他們將會成為你房產持續增值的重要因素。因為這一因素決定瞭你的房產能有持續的、充足的“接盤俠”,即會成為其他買房者、房產投資者優先考慮的購房選擇。

更為重要的是,這一因素也為你房產所在的區域提供瞭一個相對穩定的需求市場,它創造瞭另一種形式的地段優勢。

隨著圈層越來越大,聚集在這一區域的人也越來越多,他們是城市精英、中堅力量、財富的締造者,也是生活的品位者。

他們會對房子的戶型、景觀、配套、服務等提出更高要求,同時對教育和健康更加重視;他們的社會地位和名望會吸引更好的資源,能夠更好地改善本圈層的條件。

這些東西——優質的教育資源、優良的環境、一流齊全的基礎設施——無形之中會成為你房子的隱形價值。

也就是說,圈層不僅能讓你的生活品質得到提升,同時也能讓你踏進一個社會地位更高、文化修養更高的交際圈,而這種交際圈會逐漸實現“從鄰居成為朋友,再到事業夥伴”的轉變。

如何識別房子的隱形價值?在低買高賣時先瞭解這4種心理誤區

眾所周知,中國香港的淺水灣和半山區是香港名士的聚集地。在淺水灣,陳道明、謝霆鋒、張學友等娛樂明星都有居所;半山區則是馬雲、李嘉誠、李兆基等商業大亨置業的首選。在居住的層次裡,他們選擇瞭共同的圈層。

高品質、高品位戶型裝飾設計帶來的隱形價值

雖然說房子的增值90%都來自房子的外在因素,但是如果房子在戶型、設計、配飾上占有優勢,這也會成為房產的附加值。一套房子經過設計,升級成一個透出高品質、高品位的傢時,它所帶來的不僅僅是視覺上的美學享受,還有房產價值的提升。

比如說,通過選擇合適的傢具、得當的組合方式,有效合理規劃房子的空間,房子會給人一種寬敞闊綽的視覺效果,就會讓人認為這套房子的實際面積更大,從而會認為這套房子有更大的潛在價值。此外,有風格、有個性的設計或者請知名設計師親自設計等會為房子帶來不小的增值空間。

總的來說,買房者需要考慮的方面有很多,對任何因素的理性考慮都能給房產帶來一定的增值空間和隱形價值。

買房者需要全局規劃、長遠思考,並對市場政策保有敏銳的洞察力,爭取做出迅速的、精準的買房計劃和方案。

如何識別房子的隱形價值?在低買高賣時先瞭解這4種心理誤區

如何低買高賣,完美選擇買房換房時機?

對於普通買房者來說,最大的願望應該是能夠用最少的錢買收益最高的房產。

但是大部分人都不能如願以償,總是錯過最佳買房時機或者買瞭貨次價高的房子。其實從來沒有完美的買房換房時機,如果有,那就是踩準瞭點,在一個比較低的點買入,在一個比較高的點賣出。但幾乎沒有最高點和最低點,隻有較高點和較低點。

那麼,我們如何在較低點買入、較高點賣出呢?這需要買房換房者先瞭解以下4種心理誤區:

心理誤區1 拼命攢首付

大多數買房者的收入是不夠全款買房的,即使夠,也會選擇房貸。

但現在首套房的房貸利率最低也已經達到3成,二套房最低4成。特別是從2010年開始,房價不斷上漲,8年前那些拼命攢首付的人,發現自己越來越跟不上房價上漲的速度瞭,而首付還是遙遙無期。

正如有個段子所言:“當初買房首付款隻差5萬元,攢瞭幾年錢,首付竟然差瞭30萬元……”

房產大亨任志強說過這麼一句話:想等房價下跌占便宜的人是不能得逞的,他們反而等來的是房價一次比一次高,最終成為買不起房的那一類人。

很多拼命攢瞭幾年首付的人望而卻步,擱置瞭準備已久的買房計劃。對這一部分人來說,他們需要做的是,在能承受的范圍內,下定決心,通過公積金、抵押貸款、首付分期等方式解決首付問題,然後在一個房價相對較低的時機買好房子。心理誤區2 等優惠利率

從2018年3月份開始,大部分銀行上調瞭首套房貸利率。中國建設銀行行長表示:“針對個人(住房)按揭貸款,銀行為瞭防控風險對客戶的審查也趨於嚴格。

目前銀行在調整規模和防控風險、執行政策等方面,偏緊是必然趨勢。

因此,價格會‘水漲船高’,不會再出現前些年利率8折或者9折的情況,這是市場發展的必然趨勢,同時也有利於落實房地產調控政策。”也就是說,未來還想享受利率折扣幾乎是很難的事情。

如何識別房子的隱形價值?在低買高賣時先瞭解這4種心理誤區

銀行是一生最好的合作夥伴

除此之外,接連不斷的房地產調控政策,讓買房成瞭一件困難的事情。很多城市開始出現“搖號購房”這一新的調控手法,與限購、限貸、限價、限售並列成為樓市調控政策的標配。

因此,想享受利率優惠的年代已經過去瞭,而能夠不受限制地買上一套房的可能性也越來越小瞭。

對於那些在買房問題上遲遲下不瞭決心的人,或者在等著新的優惠利率政策的人,將要面臨的是更大的限制和付出。

心理誤區3 等地價下跌

隨著近年來一系列樓市調控政策的出臺,買房者期望的房價下跌的現象並沒有出現,反而全國各地的土地出讓價格出現明顯上漲的趨勢。

而事實上,這些所謂的“調控”政策的目的並不是讓房價下跌,而是抑制房價暴漲,也就是讓房價慢慢上漲。

換句話說,實際上樓市調控下的市場暗流湧動,表面上控制瞭房價大幅上漲甚至有下跌趨勢,但實際上地價的單價還在節節上升。

數據顯示:全國有50個城市,土地收入超過2842億元,這和去年同期相比上漲瞭將近一倍。中國有14億的人口,卻擁有50億人都能住得下的房子,但一線城市仍然在搶地、搶房。

為什麼呢?

因為地價越來越高瞭。

據統計,2018年第一季度,全國300城共計推出土地宅地面積10084萬平方米,同比增加33%;其中,成交的宅地面積高達8415萬平方米,同比增加21%。與此同時,在土地出讓金方面,300個城市宅地出讓金總額7683億元,同比增加34%。

如何識別房子的隱形價值?在低買高賣時先瞭解這4種心理誤區

房子始終是最保值的投資,不管政策怎麼變化、房價怎麼變化,性價比高的樓盤都不會有太大的波動,因為它具有較高的保值性。

那些等著房價下跌、地價下跌的買房者必須認識到,樓市調控下的房價下跌是周期性的,即使下跌也並非實質性的下跌。

心理誤區4 等一個逼自己買房的理由

買房,真的需要一個理由嗎?

如果說確實需要的話,那就是居住需要。

特別是對剛需一族來說,房價的漲跌幾乎和自己關系不大,因為不管房價走勢如何,房子總是要買的。在中國,房子對於每一個人來說都是重要的。

不管是結婚生子,還是給父母一個養老的環境,或者說給自己一個安定的生活,買房終究是我們人生當中不可避免的經歷。

現在的高房價確實讓很多人從心理上抗拒買房。他們總覺得不想這麼年紀輕輕就淪為房奴,大半輩子為銀行打工。

可是這部分人想過沒有,如果你不買房,隻租房,那你隻能為房東打工。區別就是,買房為銀行打工,最後能到手一套屬於自己的房子;而租房為房東打工,最後隻能一無所有。

每個買房人最大的願望是,用最少的錢買到物超所值的房子,於是就出現瞭以上經常出現的4種買房心理。太多的人都抱著這樣的心態,最後要麼望房興嘆,要麼錯過瞭最佳時機,白白浪費瞭一大筆資金。買房看的是時機,但是從來就沒有最完美的時機,隻有相對好的時機。

那麼,如何把握這個相對較好的時機呢?什麼時候適合買房、什麼時候買房最合適呢?

買房的最佳時間:現在,馬上

因為回頭看10年前的房價,當時是最低的;10年後看現在的房價,此時仍舊是最低的。

因此,對準備買第一套房的人來說,最佳的買房時間是——現在,如果買房已經在你能承受的經濟范圍內。

當然,你肯定聽過“金九銀十”等說法,但這是對開發商來說的,而對購房的你來說,你並沒有享受到多少折扣。當然,一年中的確有幾個時間點相對來說是買房的好時機:

比如市場最冷淡的時候——春節前。

這個時間段會有一大部分人對買房持觀望態度,期待政府來年會出臺政策調控樓市,讓房價有下跌的可能。

因此,這一時間段就處於買房市場的淡季,競爭沒那麼激烈,購房環境相對寬松,買房者的選擇和機會也更多。根據近幾年的數據顯示,春節前房價趨於穩定,春節後漲幅平均在5%以上,有的甚至達到10%以上。

如何識別房子的隱形價值?在低買高賣時先瞭解這4種心理誤區

換房最佳時機:上漲時先買後賣,市場平穩時先賣後買

隨著收入的增長和傢庭人口的增多,有一部分人會因為自身原因萌生瞭改善住房的想法。對於想要賣房的人來說,什麼時機賣、什麼時機再買最好呢?

最佳時機是價格和成交量都非常平穩的時候先賣後買,價格和成交量趨向上漲時先買後賣。

最佳買房建議:長期持有,買房不要等,買完瞭等著

很多人總是遺憾地說,如果我2014年在深圳買房就好瞭,那我現在就是富翁瞭。

對於這一點,我們需要明白的是,我們是無法準確預測市場上的每一個節點的,也無法找準每個節點的。

我能給出的最佳建議是——長期持有。你無法在房價最低點買入,但是如果你長期持有的話,你就可以獲得每一次漲幅的收益,而長期持有的關鍵在於擁有長期穩定的現金流。

我們要用5年到10年的周期去看待投資這件事。

用這樣的眼光看待買房這件事,基本上絕大多數的投資都是能賺錢的,原因有二:

1.紙幣時代的通脹壓力;2.經濟增長的持續累計。

因此,對那些持觀望態度的買房者來說,如果買房在自己能夠承受的范圍內,建議先買房,房價上漲的趨勢是不變的,隻是漲幅大小問題。

那麼,如何低買高賣、完美選擇買房換房時機?總的來說,你需要明白:

第一,買房最好的時機是10年,其次是現在,春節前買房也是一個不錯的時機;

第二,建議換房的人在上漲時先買後賣,在市場平穩時先賣後買;

第三,買房最好是長期持有;

第四,買房不要等,買完瞭等著

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