新的利率政策實施後,買房貸款利息比以前高瞭還是低瞭?

從3月1日開始對存量浮動利率貸款進行利率定價錨的轉換,而這當然是包括瞭房貸,而我們普通人最關心的也是轉換後對我們的房貸利息或者是月供有何影響,利息支出是高瞭還是低瞭,這個影響是分為兩個群體的,一個是已經有房貸的人,另一類是將要買房的人,下面筆者進行兩個群體的分析:

1、對將要買房人的影響

新的利率政策的核心在於把從前的利率定價參考基準從“貸款基準利率”轉換為LPR,這個轉換首先是從新辦理的貸款開始的,這是從去年下半年才開始實施的政策,5年期LPR也是在去年的8月份才開始實施,對於房貸的用戶來說也是從去年的10月8日才開始面向新新辦理房貸 的用戶全部采用以LPR為房貸利率定價基準的。

新的利率政策實施後,買房貸款利息比以前高瞭還是低瞭?

也就是說當LPR在房貸當中推行以後,對於那些還沒有買房的人是有利的,買房的貸款利息是要降低的,因為如果按照以前的以貸款基準利率為定價基準,那麼他們房貸利息的支出得隨著貸款基準利率的變化而變動,但是貸款基準利率從2015年10月份以來,已經四年多沒有變動瞭。而LPR自從去年8月份誕生以來,已經下調瞭兩次,從4.85%下調到4.75%,累計下調瞭0.1個百分點,假設,如果你是在2019年10月15日辦理的房貸,房貸本金是100萬,利率是5.5%,期限30年,等額本息,那麼你的月供就是5677.89元,利息總額是104.4萬;

新的利率政策實施後,買房貸款利息比以前高瞭還是低瞭?

而因為此後LPR已經降低瞭0.1個百分點,那麼你的房貸利率也將降低到5.4%,那麼相應的你的月供將降低到5615.31元,相當於你的月供減少瞭62.58元。利息總額是102.2萬,相比之前也將減少2.2萬。

新的利率政策實施後,買房貸款利息比以前高瞭還是低瞭?

也就是說,因為LPR是在下調的,而貸款基準利率永遠停留在瞭4.9%,所以,這次利率新政的實施,對於新辦理房貸的用戶來說是有利於節省利息支出的。

2、對於已經購房的存量房貸用戶的影響

對那些存量的房貸用戶,這類用戶是在LPR推出之前就已經發放瞭房貸,或者是簽訂瞭房貸合同的,他們可以分為兩類,一類是固定利率,這類用戶不受影響,利率永遠是固定的。

而另一類就是浮動利率的房貸用戶,這部分用戶才是這次3月1日開始利率換錨影響最大的群體,對他們而言其實也是有利的。

新的利率政策實施後,買房貸款利息比以前高瞭還是低瞭?

因為這部分房貸用戶原來是以貸款基準利率作為定價基準的:房貸執行利率=貸款基準利率*(1±浮動比例);而貸款基準利率永久停留在瞭4.9%,一方面是已經四年多沒有變化瞭,而現在又被LPR取代瞭,如果你不改的話,那麼就相當於是固定利率瞭。

而現在實施轉換以後,是給瞭一次轉換成浮動利率的機會,其實這個轉換從邏輯上也是合理的,因為貸款基準利率已經被LPR取代瞭,那麼就需要轉換過來,無非是以前是乘法公式,現在是加法公式。現在是給瞭大傢一個多的選擇機會。

新的利率政策實施後,買房貸款利息比以前高瞭還是低瞭?

利率長久來看是下行的趨勢的,而那些在新政之後才辦理房貸的浮動利率用戶已經在享受LPR下滑帶來的優惠瞭,從過去的二十年來看,基準利率也是下行的趨勢的,哪怕就是在2007年,基準利率也高達7.8%,到瞭2015年,就下調到瞭4.9%,而現在轉換為LPR以後,又下調到瞭4.75%。

所以,總體上而言,房貸利率新政實施後,對存量的浮動利率房貸用戶是有利的。

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