人工在漲,地皮在漲,材料在漲,房價還會跌嗎?

有讀者留言問,人工在漲,地價也在漲,材料也在漲,房價還會跌嗎?房價牽動著大傢的心,早買房的現在慶幸,還沒買房的現在猶豫,一方面需要居住的改善,另一方面又擔心房價高處不勝寒。如何選擇確實很難。影響房價的因素有很多,簡化來講主要是兩個方面,一個是成本,一個是供需,下面筆者分別從這兩個角度來闡述:

人工在漲,地皮在漲,材料在漲,房價還會跌嗎?

1、成本對房價的影響

房子也是商品,那麼也就帶有商品的特性,任何一件商品的價格都受到他的成本的影響,當成本上升的時候,也會促使價格上漲,否則就無法覆蓋成本,導致利潤攤薄,甚至虧損,這種成本可以來自於設備的價格上漲,比如如果生產芯片的刻錄機漲價瞭,那麼芯片的價格自然也是要漲的。這種成本也可以是來自於原材料的上漲,比如原油價格上漲瞭,那麼下遊的產品的價格也會跟著上漲,最直接的就是汽油的價格會上漲。

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也有可能是人工帶來的成本上漲,人工工資漲瞭,在人力資本支出方面增加瞭,自然是增加瞭成本,而房子也 有自己的成本,這些成本可以分為土地成本,土地是面粉,房子是面包。建築施工材料,最明顯的就是鋼筋水泥磚等等;另外就是人工費用。這幾大成本確實是在上漲的,土地價格不斷上漲,地王不斷創紀錄。人工工資也漲瞭,鋼筋水泥也漲瞭,這些漲瞭以後,哪一樣要跌回去都不容易。

所以,從成本來看,房價要降低並不容易。但是我們知道的,我們的房價是持續上漲的,而很多的房子以前就建設好瞭,當時的成本並沒有那麼高,那麼為什麼房價還是這麼高?這個就涉及到一個重置成本,你要現在建設一個同樣的房子,花的錢還是會比之前要多的。另一個就涉及到供需關系。

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2、供需對房價的影響

任何一件商品的價格最後都可以用供需來評價,如果一件建設生產成本很高的商品,最後由於供過於求,那麼價格還是會跌下來,反之,如果一件商品的生產建設成本不高,但是供不應求,價格還是會漲,比如最近的口罩,本來這個口罩是再普通不過的產品,供需是平衡的,價格也很低,但是由於疫情導致需求大增,導致供不應求,最後的結果就是價格大漲,你還不一定能買得著。

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房子的需求來自於兩個方面,第一是居住的需求,第二個是購買的實力,兜裡沒錢的時候,有居住需求也沒用,而城鎮化帶來瞭巨大的居住需求,在20年以前的1999年,我們的城鎮化率隻有30%左右,而到瞭2019年,城鎮化率已經達到瞭60%,30年的時間增長瞭30個百分點,而城鎮居住的人口也從1999年的3.78億增加到2019年的8.4億人,20年時間城鎮增加瞭4.6億人口。

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4.6億人口需要多大的居住需求?這4.6億人是從農村過來的,原來在城鎮的居住面積為零,按照現在的居住要求,平均每人30平米,那麼就需要138億平米的居住面積,而剛開始的3.78億城鎮人口居住的條件也很差,平均居住面積也很小,筒子樓是那個時候常聽的詞,現在已經成為歷史瞭,這部分人如果居住面積平均增加15平米,那麼也需要增加57億平米,這兩項加起來就是195億平米。

20年的時間要增加195億平米的居住面積,這是個天文數字,而這個數字筆者還是保守估計的,而我們的住宅的銷售情況如下,過去20年 ,從2000年的1.5億平米,增長到瞭2019年的15億平米。

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房地產能夠擁有20年的牛市的根本原因是城鎮化帶來的巨大的居住需求,而持續的經濟發展,為這種需求提供瞭實實在在的購買力。

3、金融、人口、土地對供需的影響

上一節講瞭供需對房價的影響,現在講金融、人口和土地對供給的影響,恒大首席經濟學傢任澤平說過一句經典的話:短期看金融、中期看土地、長期看人口;這是對房地產深刻的總結。

其實這三個因素都在通過影響供需來達到影響房價的目的,金融手段包括首付比例、房貸利率高低、購房資格高低,比如降低首付比例,這是什麼目的?如果上調首付比例,這個又是什麼目的?如果給房貸利率打八折,這是什麼目的?如果給房貸利率上浮40%,這個又是什麼目的?這麼一分析,相信各位讀者能有一個清晰的認識瞭。

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金融手段調整最快,所以見效最快,但是不治本,隻能治標,所需需要土地政策的配合,如果大量提供土地,那麼房子建設自然就多瞭,房價會怎麼走?想想重慶和長沙這兩個城市的土地供應政策。再想想他們的房價水平。想想2016年前後全國土地的供應水平的變化,再想想2015年開始推動的去庫存政策(金融方面:降首付,降利率,降購房門檻)。

人口是需求的根本,想想前兩年的西安,這個城市是把這個政策在短期內做到瞭極致,在大量的引進人口的時候,對西安房價的影響。

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當我們對房價的影響因素抽絲剝繭以後,你對房價的走勢會如何看?如果你認為你的身邊都是有好幾套房的人,那麼恭喜你,你的圈層不錯,但是樣本太小瞭,你有機會去租房市場看看,看看這些人為什麼不買房,他們是否需要改善居住環境。人往高處走,水往低處流,城市等級越高,那麼吸引力就越高,這種吸引力是持續的。如果房子增加的速度趕不上人口增加的速度,房子價格上漲的壓力就大。

無論如何對於一個人口持續流出的城市,房價上漲的動力有限 ,而一個人口持續流入的城市,那麼房價支撐力是很強的。短期的金融調控政策如果不是從土地上解決供需的矛盾,那麼也隻能把供需矛盾延後積累。

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