讀懂海南的逆行

房小評 中國房評報道 今天

讀懂海南的逆行

張文宏醫生說:“這個病什麼時候會下來,時間點已經不掌握在中國人民手中瞭。歐美什麼時候到高峰,就是我們開始吃定心丸的時候。這個時候我可能會考慮買一點股票。”

股票名嘴李大霄立即回應說:“尊敬的張文宏醫生,聽說你要買股票,不要等到歐美最高峰的時候,在武漢最高峰的時候就是最佳時機。現實生活中您是最美逆行者,股票世界裡,同樣需要逆行者。”

看瞭這段隔空喊話,房小評咋感覺滿滿都是綠油油的韭菜味兒呢?

讀懂海南的逆行

言歸正傳,房地產調控也出現瞭一次“逆行“——海南省政府3月7日出臺《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》(以下簡稱“通知”)指出:新出讓土地建設的商品住房,實行現房銷售制度。對在海南已經擁有兩套及以上住房的本省戶籍和常駐居民傢庭,停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房。

在全國各地都在借疫情後期恢復生產的機會給房地產調控松綁時,海南省卻出臺瞭這麼一份收緊房地產調控的文件,其逆行背後的深意是什麼呢?

很多人說“通知”是一個政治信號,是表態擁護中央“房住不炒”的精神,對此房小評表示同意,可是如果僅僅把它理解為一次表態,可能就膚淺瞭。

2月份以來,地方政府出臺的各項措施,從給企業紓困,減稅降費,逐漸向刺激樓市需求延伸。駐馬店降低首付,廣州擬放開商改住,如果任由繼續下去,很快會演變成各地政府自發性地對房地產進行刺激。

但是,這股風很快被剎住。駐馬店等城市政府先後被約談,擬出和已出的政策被撤回。在這個背景下,海南省出臺“通知”,收緊房地產調控,是給中央表態,也是給其他地方政府打樣兒。

海南省經濟發展曾高度依賴房地產,2018年3月,海南出臺全島房地產限購政策,2019年房地產銷售額下降38%。

2019年海南省財政收入814.1億元,支出1859.1億元,還有海航集團龐大的債務問題需要解決。論財政困難,內地大部分省份都比不過海南,而海南還能壯士斷腕式出臺如此收縮政策,各地政府又該怎麼做呢?

自然,各地企圖依靠房地產作為短期經濟刺激手段的念頭該打消瞭。但是,是不是房地產調控一點不能放松,都要反向進行收緊呢?

當然也不是。

我們看到,2月份以來,先後有近百個市縣級政府出臺延期土地出讓金等給企業紓困的政策,甚至有地方政府給居民購房補貼,這些都沒有被中央叫停,地方政府也沒有被約談。

但是,降低首付就立即被叫停,不僅僅是說一個人買幾套房叫炒,隻要是額外讓購房者多增加杠桿購房,增加整個金融的杠桿風險,就叫做炒。這才是“房住不炒”和穩經濟、促生產的平衡點所在。

不能增加居民杠桿去買房,這應該是接下來房地產調控的一條原則。現在國傢已經否定瞭刺激房地產的金融屬性救市方案,要讓作為商品屬性的居住需求釋放出來。開發商打折,地方政府發補貼,不加杠桿,釋放真實需求,國傢是鼓勵的。

為什麼中央再三堅持“房住不炒”呢?

因為,這次疫情給中國經濟帶來的影響和2003、2008、2015年三次經濟發展中遇到的困難不一樣。

彼時,全球一體化,中國的三次貨幣寬松救市,都是和美國合作抵禦全球衰退的動作,如今逆全球化和民粹盛行,不具備中國單方面開啟國內寬松貨幣救市的外部條件。

當疫情向國外蔓延時,我們就該想到今年出口將面臨嚴峻形勢:1-2月,我國出口貿易逆差425.9億元,同比下降9.6%,除瞭疫情影響,主要原因是產品成本上升較快,競爭力下降,出現大量企業搬遷到東南亞的現象。做產業不賺錢,加上美國降息使得美國資金成本更低,更加大瞭產業鏈外遷的風險。

從國際競爭力來看,如果當下我們貨幣放水,刺激房地產會導致中國產業資本更無利可圖,會加速實體產業流出中國。

從消費來看,這幾年居民收入增長乏力,但是債務負擔卻不斷上升,以住房貸款增長為主,中國居民杠桿去年達到瞭55.8%的水平,比前年提高3.7%,比2015年多瞭19%,還本付息壓力大。

在房價不高的時候,刺激房地產會帶來社會財富效應,並且帶動汽車等其他消費;在收入增長乏力,房價較高的背景下,刺激房地產就會擠出其他消費,例如汽車消費。

呵護居民消費購買力,讓居民將有限的消費能力多用於購買實際的產品,來幫助制造業去庫存,而不是繼續買房,加大房地產金融化風險。房地產吸收瞭社會融資當中約50-60%的資金,提高瞭社會融資成本,擠壓瞭實體企業融資空間。

按照國傢統計局公佈的數據測算,2019年底,中國居民債務收入比是130%,美國為101%,中國居民債務相當於美國次貸危機之前以及日本1992年房地產泡沫崩盤時的水平。我國宏觀杠桿率2019年為245.4%,比2015年升高17.4個百分點,居民杠桿率同期上漲15.9%,貢獻瞭91%的上升比例,居民杠桿中又有50%左右來自於住房貸款。

房地產和開發商都要逐步回歸到一個均衡發展的道路上來,這對想借機抄底拿地的開發商來說可能是個警醒。

按照過去三輪刺激房地產的經驗,疫情過後會有一輪房地產市場復蘇,這一方面緣於前期積壓的市場需求釋放,另一方面則是地方政府和開發商合力救市的結果。

按照這個邏輯,開發商會選擇在疫情尚未結束的時候多拿地,等市場轉好再賣房,而這次上演的劇情和前三次不一樣,那麼房企拿地又該如何判斷呢?

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