廖創興企業(00194)估值十年新低:收入、利潤惹的禍

成立於1970年的廖創興企業(00194),至今已有50年歷史。

在長達半個世紀的時間中,該公司積累瞭一批優質的物業,比如香港旺角的創興廣場、香港中環的創興銀行中心、上海黃浦區的創興金融中心等。正是該等優質物業的存在,讓廖創興企業的股價更具防禦性。觀察該公司1980年以來的股價走勢能發現,除金融危機或外部經濟環境大變動時,廖創興企業的最大年度跌幅也不超10%。

但進入2020年後,廖創興企業股價的防禦性明顯減弱,年迄今跌幅已達14.57%,估值也降至十年來的最低值0.28倍PB。而股價大跌的背後,是公司基本面的惡化。1月30日時,該公司發佈盈警稱,2019年的凈利潤預計減少50%。

至3月5日時,廖創興企業發佈瞭2019年的全年業績,凈利潤同比大降57.44%。若將全年業績拆分來看,廖創興企業下半年的財務表現已是“泥沙俱下”。

收入、利潤大幅下滑

廖創興企業的業務若按收入分類,可分為客戶合約收入、租金收入、利息及股息收入三大板塊,而客戶合約收入中又包括物業發展、物業管理、貿易及制造、酒店經營四個類別。

智通財經APP發現,廖創興企業2019年下半年的收入為4.56億港元,同比下滑66.84%,而在上半年時,其收入增速高達78.09%,增速落差巨大。

2019年上半年收入高速增長主要是因為客戶合約收入同比大增160.78%,從而帶動整體收入的提升。但至下半年時,客戶合約收入增長“熄火”,且大幅下跌,同比下滑近80%。與此同時,利息及股息收入同比下滑25%。兩大因素疊加導致下半年收入同比下滑66.84%。

廖創興企業(00194)估值十年新低:收入、利潤惹的禍

而客戶合約收入大跌的背後,是物業發展收入的大幅下滑。據廖創興企業數據顯示,2019年時,公司出售佛山翠湖綠洲花園第四期的303套住宅單位而錄得約7.42億港元的銷售收入。但其中的5.62億港元是在上半年確認為收入,下半年物業發展的銷售收入僅有1.8億港元。

值得註意的是,廖創興企業所持物業的租金收入在2019年下半年實現瞭同比5.2%的增長,且整體出租率為78.1%,較上半年的88.7%與2018年同期的87.7%有明顯下滑。出租率下滑收入卻同比增長,這是為何?

細分來看,香港旺角創興廣場的大廈出租率為92%,2019年的租金收入約為1.14億港元,較2018年微降。而香港中環的創興銀行中心2019年的租金收入則從2018年的6790萬港元增至9210萬港元。這是因為公司與創興銀行有限公司訂立瞭一個五年前的固定租約,租期由2019年2約29日開始,單月租金增幅41%。

創業商場則因為2019年二季度開始的翻新工程使得年內收入同比減少56.4%。富慧閣的五個住宅單位則全部出租。上海創興金融中心2019年的租金收入則為1.28億港元,同比下降9.6%。這主要是因為浦西地區寫字樓供大於求,競爭激烈導致。

可見,廖創興企業2019年下半年租金收入同比增長主要是因為香港中環的創興銀行中心新簽約租金上調48%所致,而創興廣場大廈、創業商場、上海創興金融中心則對物業投資業務的收入形成不同程度的拖累。

雖然利息及股息收入在2019年下半年同比下滑25%,這主要是受市場環境的影響,不過,該收入類別占公司總收入的比重較小。

由於2019年下半年公司整體收入大跌66.84%,再疊加該報告期內的其他收益及虧損項下錄得的收益同比下降,導致該公司期內凈利潤同比下滑78.68%。

短期業績仍將承壓

展望2020年,廖創興企業的業績短期內仍將承壓。首先,物業發展業務增量不足。截至2019年12月31日時,佛山翠湖綠洲花園第四期的可售住宅單位僅剩134個,即該物業2020年可售住宅數量就隻有134個,而2019年全年出售瞭303個。

在觀察公司的資產負債表能發現,合約負債金額不足5000萬,但2019年時有5.39億,即可從合約負債中確定為收入的數額大幅下降。與此同時,截至2019年12月31日時,待出售物業為6.86億元,同比下降20%。雖然待出售發展中物業增加8.95億港元的貨值,但能否在2020年完成交貨並確認為收入仍具有不確定性,若住宅銷售出現斷層,物業發展業務的收入也將有所下降。

而在酒店經營方面,受公共衛生事件的影響,該公司在廣州經營的酒店一季度業績將有所下滑。而香港的ONE-EIGHT-ONE酒店自2019年12月2日正式全面營業,這將帶來一定的收入增量。

物業投資業務短期內也將繼續承壓。2019年下半年香港零售業務的經營環境發生瞭較大變化,廖創興企業的物業也受到明顯影響,總體出租率同比出現近10個點的下滑。而2020年以來,由於公共衛生事件的影響,創興廣場商店關閉,遊客人數急劇減少,公司預計2020年上半年的租金收入仍將受到影響。

而創業商場自2019年二季度開始翻新,預計耗時18個月。翻新完成時,已接近2021年初。上海創興金融中心的表現也不容樂觀,由於市場競爭劇烈,該寫字樓的出租率錄得自2009年開業以來的最低水平,公司管理層預計2020年將會是艱難的一年。

由此可見,2020年廖創興企業的物業投資業務在短期內仍將繼續承壓。所以,資本市場給予該公司十年來的最低的PB(0.28倍)也就不足為奇瞭。

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