說說:地球上關於“土地制度”的那點事兒(一)

說說:地球上關於“土地制度”的那點事兒(一)

今天跟大傢聊一聊地球上關於“土地制度”的那點事兒。

大約在46億年前,在宇宙大爆炸過去很多很多年之後,一顆蔚藍色的星球產生瞭。這顆星球在宇宙中顯得那麼格格不入,又那麼孤芳自賞。因為在這顆星球上,產生瞭有機體,產生瞭生命,產生瞭人類,產生瞭文明。

地球成就瞭人類,人類成就瞭文明。地球原本就在這裡,是人類與文明賦予瞭地球新的內涵。

正如《人類簡史》中所描述的:

人類之所以區別於動物,除瞭會制造和使用工具,最重要的原因是人類會“講故事”。

在一個猩猩的種群之中,他們首領通過肢體語言和簡單的叫聲,可以維持種群數量在100多隻的左右,無法再繼續擴大下去。然而人類種群的規模早就突破瞭這個限制,因為人類學會瞭講“故事”這個武器並讓其他人也相信故事,而通過這些創造出來的,隻存在於大腦之中的,原本不在地球上的“故事”,構造瞭部落、領地、王國以及各種各樣的人類組織。同樣,人類通過“講故事”創造瞭各種各樣的制度,用以維持組織的運行。

“土地制度”就是這些浩如煙海般繁冗復雜的制度中的一系列“故事”,毫不起眼,但卻至關重要。因為,土地關乎生存。從人類祖先開始,有瞭土地才有瞭生存的空間,也才有瞭後面的故事。有的故事讓人們相信土地是國王所有的,那便是國王所有。有的故事讓人們相信土地是私人所有的,那便是私人所有。有的故事讓人們相信土地是公司法人所有的,那便是公司法人所有(“公司法人”也是一個很棒的故事)。

說說:地球上關於“土地制度”的那點事兒(一)

現在的世界版圖,是在第二次世界大戰之後基本上確定下來的,直到如今沒有太大的變化。而在那之前,現代的國際秩序還沒有形成的時候,是國與國之間大秀肌肉的時間,是圈地運動的時間。誰肌肉強,誰更厲害,誰就會要爭取更多的領土,於是戰爭不斷爆發。隨著領土的擴張,強大的一方也同時把自己的制度帶到新的領土或占領地之上。

一個國傢土地制度的形成,有其歷史、政治、法律、乃至宗教等諸多方面的因素。我們在這裡暫且不去探討土地制度形成的原因,而單就當今世界各地所執行土地制度為大傢做一個介紹,讓大傢對“土地制度”這個“故事”有一個全面的瞭解。如果大傢未來在資產投資等方面能有所參考的話,也算是本文對大傢的一點貢獻吧。

從宏觀法律角度來看,各地土地制度的原則都無外乎於“海洋法系”或者“大陸法系”兩大法系。兩種法系是根植於文化和思維方式層面的。海洋法系的文化與大陸法系的文化,說著同樣的話,但理解可能是相反的。在土地的使用與擁有這兩個權利上,兩個法系都認為是所有權或者叫做產權,但海洋法系更加側重使用權(往往不制定物權法,如英國美國);而大陸法系更加側重擁有權(通常制定物權法,如法德)。雖然對產權的理解或者側重不同,但在實質上並未影響對於土地制度的實施。有點拗口,後面來解釋。

大陸法系國傢包括德國、法國、比利時、意大利、西班牙、葡萄牙、奧地利、瑞士,以及他們曾經的殖民地國傢等,大陸法系等諸資本主義國傢土地所有制的特點是:土地的私人所有一般占主要成份,私有土地的價值量一般占各國(地區)全部土地資產價值的絕大部分;私有土地雖受政府調節,但主要以市場機制配置;國有(政府所有)、公有和私有土地處在動態變化中。

在海洋法系國傢,諸如美國、加拿大、印度、巴基斯坦、澳大利亞、新西蘭以及非洲的個別國傢和地區,土地所有權則和英國類似。

我們把地球上這些不同國傢實行的土地制度分成幾個派系來介紹,今天先介紹第一個派系。

(一)

首先介紹的這個派系,可以稱之為“魚和薯條系”,或者叫做“國傢控制下的市場模式”。

顧名思義,這個派系的代表國傢是英國,以及一些英聯邦國傢和地區。這種土地制度下,土地最終所有權全部歸國傢或國王,私人通過土地保有或批租獲得土地的占有權和使用權;國傢從總體上控制著土地市場。

講到這,插個題外話,我們來區分兩個概念:“英聯邦”和“英聯邦王國”。“英聯邦”(The Commonwealth of Nations)是一個國際組織,由53個獨立主權國傢(包括屬地)所組成。英聯邦的元首是伊麗莎白二世女王,但這個元首(註意,英文叫Head of Commonwealth)隻是象征性意義。而“英聯邦王國”(Commonwealth realm)是對世界上現存16個奉英國君主為國傢元首的君主立憲制國傢的專稱,這些國傢的國傢元首同為英女王伊麗莎白二世(註意,這裡是翻譯的問題,雖然也叫元首,但是這裡的元首的英文是“ the reigning sovereign”)。所以,“英聯邦王國”是一個“共主邦聯”的“國傢”(A Commonwealth realm is a sovereign state in which Queen Elizabeth II is the reigning constitutional monarch and head of state)。這個王國裡都有哪些成員呢?像加拿大,澳大利亞,新西蘭,巴哈馬,牙買加都在這個王國裡。是不是很繞口?是的,的確很繞口。明明都是各自完全獨立的國傢,還要聯合在一個“王國”裡,共同擁戴一個君主。不過英國本身不就是一個喜歡“聯合”的國傢嘛,你看它的名字就叫做“聯合王國”。

說說:地球上關於“土地制度”的那點事兒(一)

好,我們首先來看英國。

英國的土地制度規定:全部的土地從法律上都歸英王或國傢所有。“普天之下,莫非王土,”現任的英國女王是英國全國土地的唯一所有人(當然還有女王的天鵝)。個人、企業和各種機構團體僅擁有土地的使用權。英國的土地雖然在法律上都屬於英王(國傢)所有,但擁有永業權的業主(什麼是永業權?)實際上就是該土地的擁有者。(此處考點註意,女王的土地和女王個人的土地是不同的。)

在法律中,土地保有權的擁有者稱為土地持有人或租借人。土地持有人所保有的土地權利的總和,叫做地產權。地產權有兩種形式:一種是自由保有的地產權,即為永業權(freehold),主要有三類。即無限制的單純地產權、限制繼承的地產權和終身地產權。另一種是租用保有地產權,也稱為租業權(leasehold),它是有一定期限的地產權,大部分依協議而產生。租用保有權通過合同或協議確定土地權利和內容.而且在租賃期內,確定的土地權利和內容不能隨意更改。

雖然英國是一個土地私有制的國傢,但是隻要國傢有需要,比如修路建橋蓋機場,可以通過行使強制購買權來征用土地

雖然土地權利受法律保護可以自由交易,但是土地所有者不能隨意對土地進行開發。1947年英國頒佈的《城鄉規劃法》規定瞭一切土地的發展權(即變更土地用途的權利)歸國傢所有,即所謂“土地發展權國有化”。任何土地所有人如欲變更土地用途,必須申請規劃許可。

在英國,隻要不違反法律、土地規劃或侵犯他人利益,業主可以按意願利用和處分土地。因此,英國實質上是一個土地“私有制”國傢,絕大部分土地為私人或法人所有,政府和公共部門所有的土地僅占很小的一部分。據英國中央統計局統計:英國公共部門所有的土地占15.4%,民間所有的土地占84.6%(含私人所有和法人所有)。英國的資產階級革命和工業革命並未顛覆英國近千年來的封建土地制度和分配情況,三分之一的土地仍掌握在少數貴族手中,土地集中度在歐洲發達國傢中明顯較高。

另外,英國政府的土地規劃理念重保護輕開發,住宅用地占比顯著偏低(類似的情況在香港也存在),盡管土地多為私人實質所有,但發展權歸國傢。英國政府重視保護鄉村與生態環境,將英格蘭一半土地劃為保護區,特別是在大城市周邊設置綠帶,控制大城市開發規模,限制瞭可供開發的土地。政府輕視開發需求,40%的地區缺乏滿足人口持續增長的住房規劃,新開發項目要求60%來自於土地重新開發。截至2005年,英格蘭已開發用地占比9.8%、住宅用地占比僅1.1%。住宅用地供給不足,導致地價大幅攀升,1963-2002年,英國住宅用地價格上漲112倍,遠高於同期房價45倍的漲幅。

說說:地球上關於“土地制度”的那點事兒(一)

好瞭,英國先說到這裡,我們緊接著來看另一個英聯邦國傢,加拿大

加拿大現為英聯邦成員之一,也是英聯邦王國16個成員之一,奉英國女王為加拿大國傢元首。加拿大的土地制度基本上是沿承瞭英國的土地制度,仍然保留著法律上全部土地所有權歸英王所有。而從實際的土地所有或占有的角度來看,加拿大現行的土地所有制分聯邦公有、省公有和私人所有。

其中私人所有土地雖然比重不大,約在總面積的11%,但主要分佈在南端土地肥沃的地帶。全國城鎮土地、優質良田和牧場等經濟效益較高的土地。其餘89%的公有土地中,約41%屬聯邦政府所有,48%屬各省政府所有。公有土地主要是林地、未開發地、水面、公園、自然保護區和印第安人保留地,以及政府和公營企事業建築用地等。

在加拿大,盡管土地歸國王所有,私人要獲得王權下的土地需國王或政府的授權。然而,國王或政府的授權一旦做出,就不能隨意撤回,除非授權決定中包含瞭可以撤回的權利。如果沒有補償,政府不能征收屬於私人的動產或者不動產。如果要在沒有補償的情況下征收財產,須有明確的國會立法。

國王的虛位存在其實產生瞭一定的實際影響。在這個意義上,即便是私人所有的土地也不是絕對所有權,每個使用者都是女王的“佃戶”。土地使用權在某些情況下會受到一定的限制,比如政府在批準土地的時候會保留對礦藏的權利。除此之外,私人對土地的使用權幾乎是絕對的。在一般情況下,無論私有還是公有土地都感覺不到國王的存在。

—達爾不文

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